El mercado hipotecario sube impulsado por la vivienda

El año 2003 ha finalizado con muy buenos resultados en el mercado hipotecario español, que ha registrado mínimos históricos en los tipos de interés y se ha situado en la cúspide del periodo expansionista por el que está atravesando el sector desde el año 1996. En el pasado ejercicio se firmaron más de 1,20 millones de hipotecas, con un importe medio un 10,9% superior al de 2002, lo que no ha repercutido, según los expertos, en un sobreendeudamiento de los españoles.

Mónica Figueres.

Madrid

El año 2003 ha sido especialmente importante para el mercado hipotecario español. Frente a las previsiones de desaceleración que se señalaban para el pasado ejercicio, el año se ha situado en la cúspide del periodo expansionista que se inició a mediados de 1996.

El crecimiento anual absoluto ha multiplicado por seis los resultados de hace siete años, las formalizaciones totales se han multiplicado por 3,7 desde esa misma fecha y las de vivienda a particulares se han visto duplicadas desde 1998. Esto implica que, entre 1996 y 2003, el volumen total del crédito hipotecario formalizado ha alcanzado los 639.252 millones de euros, y que el incremento bruto ha sido de 645.305 millones, un 138% del total del saldo vivo actual.

En el pasado ejercicio, los bancos y cajas concedieron hipotecas por un importe de 428.931 millones de euros, lo que supone un incremento del 21,1% respecto al saldo pendiente de amortizar en hipotecas a cierre de 2002. El liderazgo del sector en términos de volumen corresponde a las cajas, con 231.827 millones de euros, un aumento del 19,9% con respecto al ejercicio anterior. Los bancos, por su parte, concedieron préstamos hipotecarios en 2003 por valor de 197.646 millones de euros, un 23,7% más, y las cooperativas de crédito se elevaron un 19,8%, alcanzando un saldo de 26.015 millones.

La subida apreciada en el mercado hipotecario se refleja también en un aumento de la amortización, que ha registrado unas tasas muy elevadas, propiciadas por los mínimos históricos de los tipos de interés, y a la evolución de la economía y del empleo. Estos factores han dado lugar a que, en 2003, se destinaran 65.667 millones de euros a la amortizacion de los créditos, un 29,5% más que en el ejercicio anterior y el triple que en el año 1996.

Dinero prestado.- El gran número de hipotecas formalizadas y el aumento del precio de la vivienda ponen de manifiesto que los españoles “deben” mucho dinero a las entidades. El importe medio por finca hipotecada subió un 10,9% en octubre del pasado año con respecto al mismo mes de 2002. Los inmuebles con carga hipotecaria, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ascendieron a 71.659 millones. Esta situación, según Roberto Colomer, representante de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) en la Asociación Hipotecaria Española, no supone un sobreendeudamiento para los compradores, como se podría esperar, sino que han visto cómo su esfuerzo disminuía gracias a los tipos de interés y a la mejora de la oferta de hipotecas que salen al mercado.

El auge del sector inmobiliario y el gran número de operaciones de compra-venta que se están registrando en España durante los últimos años ha dado lugar a que los bancos y las cajas tengan que diseñar hipotecas atractivas que puedan hacerse un hueco entre los compradores de viviendas. Los préstamos están evolucionando hacia una mayor flexibilidad y adaptación a las circunstancias de cada cliente, saliéndose incluso de las convenciones tradicionales del sector en España.

Según los datos de GE Mortgage Insurance, al menos un 60% de las personas en proceso de compra de un préstamo hipotecario desean adquirirlo por encima del 80% del valor de tasación. La concesión de este tipo de hipotecas se ha situado en torno al 25%, existiendo créditos que financian el 100% del precio de la vivienda.

Previsiones para 2004.- Los analistas preven una desaceleración del mercado hipotecario para este año, señalando un crecimiento inferior al 16%, frente a las tasas de expansión cercanas al 20% que se registraron el pasado ejercicio. La evolución del precio de las propiedades inmobiliarias, que, si se cumplen las expectativas, no subirán en la misma proporción en la que lo han estado haciendo los últimos años, seguirá impulsando el sector, y los hogares españoles “podrán tolerar los moderados avances en los tipos de interés para los próximos meses”, según el informe elaborado por la filial de General Electric.

Los ratios de esfuerzo y accesibilidad continuarán en niveles “que bien pueden ser gestionados por entidades financieras, siempre y cuando la rentabilidad y el precio de las operaciones tengan una relación directa con el riesgo implícito en las mismas”.

La importancia del sector inmobiliario y las hipotecas en la economía española ha situado a ambos mercados en el centro de todas las miradas. Incluso desde el Gobierno central se recomienda a los ciudadanos que hipotequen sus casas, con la finalidad de potenciar el consumo en otro tipo de bienes, lo que implica una confianza total por parte del Ejecutivo en el comportamiento de este tipo de préstamos para el próximo año.

La propuesta del Gobierno pasa por la diversificación del negocio hipotecario, algo que empezaron a poner en marcha los bancos y cajas la pasada primavera ofreciendo nuevas líneas de crédito sobre el valor de la vivienda pagada, o las denominadas hipotecas abiertas, que permiten disponer del capital amortizado para financiar la adquisicion de otro tipo de bienes a un interés próximo al que se da para la compra de una casa.