Hasta septiembre se habían visado unos 700.000 nuevos inmuebles residenciales, un 12,7% más
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
Los precios de las viviendas seguirán creciendo el próximo año, aunque a tasas más bajas, según los expertos. Los pronósticos son de alzas inferiores al 10% para 2004. El incremento interanual hasta el mes de septiembre se ha situado, según datos del Ministerio de Fomento, en el 15,6%, casi un 2% menos que un año antes. Pese a estos elevados precios que están alcanzado los inmuebles, sobre los que se ha alertado desde distintos organismos, la vivienda constituye el principal activo de la mayoría de las familias españolas y garantía de gran parte de los créditos. Y ni bancos ni cajas temen un aumento de la morosidad aunque se produzca la previsible subida de los tipos.
Gema Fernández.
Madrid
Con unos tipos de interés históricamente bajos, mejores condiciones económicas y una pirámide poblacional favorable a la formación de nuevos hogares, el mercado residencial en España vive un momento dulce. Desde que comenzara el actual ciclo expansivo, en 1997, los precios de los pisos nuevos en el país han crecido más de un 60%.
El año pasado comprar una casa en territorio español suponía pagar un 10% más que la media de nuestros vecinos de la eurozona, según el informe anual del Banco Central Europeo.
España, Francia, Irlanda, Grecia y Holanda padecieron un encarecimiento superior al porcentaje medio de los precios de vivienda entre 1999 y 2002, pero nuestro país fue el que registró un diferencial más amplio.
Moderación de precios.- Hasta el mes de septiembre, los precios han ido moderando su crecimiento, aumentando a una tasa interanual del 15,6%, frente al 17,5% que registraron un año antes. La variación de los precios en el tercer trimestre de 2003 también arroja un descenso, ya que pasa del 3,96% al 3,42%, según los datos del Ministerio de Fomento. Así, el coste del metro cuadrado construido de una casa de renta libre en nuestro país entre julio y septiembre se situó en 1.450,60 euros.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) ya ha alertado de que estas cifras suponen un nivel “desorbitado” de los precios. Según este organismo, este hecho está provocando el retraso en la edad de emancipación de los jóvenes y dañando la tasa de fecundidad, lo que agrava el problema de envejecimiento de la población.
No obstante, tanto el Gobierno, como el Banco de España y la mayor parte de los expertos rechazan que exista una ‘burbuja’ inmobiliaria y apuestan por una desaceleración progresiva de los precios.
El último informe del Servicio de Estudios del BBVA concluye que los precios residenciales aumentarán este año un 17%, para iniciar el próximo ejercicio un periodo de ralentización, con un incremento de entre el 6% y el 10%.
Luis Leirado, director general de Tinsa, está de acuerdo en el porcentaje de alza interanual de precios para 2003 pronosticado por el BBVA, pero no con sus previsiones para el próximo año. Leirado apuesta también por una desaceleración “ordenada” de los precios, aunque no hasta el punto vaticinado por el BBVA.
Esta evolución al alza de los precios ha ido acompañada de un incremento de los créditos hipotecarios. El saldo vivo gestionado por las entidades financieras españolas en esta materia alcanzó, hasta el pasado octubre, los 448.071 millones de euros, lo que representa un aumento del 22,8% respecto al mismo periodo de 2002, y un incremento en términos absolutos de algo más de 83.300 millones.
Según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los créditos hipotecarios mantienen en los últimos meses su ritmo de crecimiento en torno al 23%, lo que representa casi tres puntos más que el incremento logrado a lo largo del pasado 2002.
Carrera hipotecaria.- La banca principalmente, pero también algunas cajas, se han lanzado a una “desenfrenada carrera por conseguir cuota de mercado” que terminará dañando los resultados de las entidades, ha dicho el presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca), Juan Ramón Quintás. De hecho, las hipotecas suponen ya alrededor de un 55% de las carteras crediticias de bancos y cajas.
Quintás, considera, sin embargo, que la situación del sistema financiero español es, desde el punto de vista del riesgo crediticio, “excelente y extraordinaria en este momento”, tanto por la parte del “bajísimo índice de morosidad”, como por los “excelentes niveles” de los ratios loan to value (relación entre el monto de los créditos y el valor de la propiedad como garantía). Aunque reconoce que “los riesgos han ido aumentando en los últimos meses”.
El titular de la Ceca considera que la “probabilidad de una subida de tipos de interés es del 100%”. Y los principales afectados por esta hipotética subida serán los créditos de corta antigüedad, que deben amortizar un porcentaje mayor de intereses.
El ministro de Economía, Rodrigo Rato, ha calculado que este aumento de los tipos de interés hipotecarios podría ser cercano al medio punto entre finales del próximo año y principios de 2005, aunque, en un futuro “muy lejano”, éstos podrían subir hasta un 5%, una cifra que considera “tope”.
La agencia de calificación Satandard & Poor’s considera que el previsto incremento de los tipos a lo largo del próximo ejercicio no significará un impacto “dramático” en la morosidad, que sólo sería preocupante si no se consolidase la recuperación económica, con el consiguiente efecto en el mercado laboral y en los salarios, situación que no se contempla.
El esfuerzo de los españoles para adquirir una vivienda supone ya el 40% del salario bruto medio anual, un porcentaje que en 2004 alcanzará el 46,6%, según el BBVA, a pesar de la previsible ralentización de los precios. No obstante, la capacidad de endeudamiento de las familias se mantendrá, ya que, según esta entidad financiera, el repunte de los tipos de interés se compensará con las subidas salariales.
Además, el previsto aumento de tipos conllevará una moderación de la demanda de viviendas, lo que, a su vez, hará que descienda el número de inmuebles construidos, explica el Servicio de Estudios del BBVA. Se incrementará, asimismo, el tiempo que se tarda en vender un piso y, por lo tanto, también la oferta residencial y la estabilidad de los precios, algo que, según los expertos, se plasmará en 2005.
Baja morosidad.- Las últimas estadísticas del Banco de España sitúan la morosidad del sistema financiero español en sus mínimos históricos, concretamente, en el 0,857%, en un contexto de crecimiento anual del crédito del 14% y del 23% en el caso particular del hipotecario.
Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, opina que, si bien el crédito del segmento en España ha crecido más que en otros países de la Unión Europea, el nivel de endeudamiento español está “en niveles adecuados”, por lo que “no hay motivos de alarma”.
Más pesimista se muestra Luis Martín, director de Mercer Oliver Wyman, quien pronosticaba en unas jornadas sobre riesgo crediticio organizadas por la Asociación para el Progreso de la Dirección y GE Mortgage Insurance, que habrá una crisis en la construcción, con un aumento del paro y de los tipos de interés, y con una reducción de la inversión extranjera. “Los bancos tendrán problemas”, ha vaticinado Martín.
Sea como fuere, y para cubrirse las espaldas ante las perspectiva de una subida de tipos, las entidades financieras han empezado a endurecer las condiciones para conceder préstamos hipotecarios, que se ha materializado en un aumento de las garantías requeridas y, sobre todo, en un endurecimiento de la relación entre el principal y el valor de la garantía.
Por el contrario, los márgenes aplicados no han sufrido variaciones, lo que puede estar relacionado con la política comercial de las entidades crediticias que, según el Banco de España, “parecen haber hecho de éstos su principal elemento de competencia en este segmento del mercado”.
Record de visados.- De momento, el visado de viviendas de nueva construcción sigue batiendo records. En el conjunto de los últimos doce meses, el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España ha visado 696.144 inmuebles residenciales, con un crecimiento interanual del 12,7%.
Por trimestres, también se registran nuevas cifras históricas. Si el número de viviendas visadas entre abril y junio de 2003, 187.059 unidades, fue el mayor alcanzado en un trimestre en toda la historia de España, los 167.826 inmuebles visados en el tercer trimestre de este año suponen la mayor cifra registrada por los colegios de arquitectos en un periodo estival.