La opinión de los expertos

1.- ¿Cuándo se espera que los precios de alquiler de las oficinas se estabilicen?
2.- ¿Cómo caerá la oferta si a algunas compañías aún les quedan muchos metros por lanzar al mercado?
3.- ¿Se prevé un crecimiento de parques de oficinas en la ciudades donde ha llegado el AVE?

Javier Ruescas/ Director de Research DTZ Ibérica
“El atractivo de Zaragoza está en la logística”

1.- Los precios de alquiler se estabilizarán en la segunda mitad de 2004, cuando la recuperación económica esté en marcha y la promoción de oficinas se frene. El próximo año, se entregarán un total de 530.000 metros cuadrados, algo menos que en 2003. Sin embargo, los alquileres en algunos parques de la periferia ya han dejado de descender.

2.- La mayoría de los edificios que sacan al mercado no están vacíos, sino que se venden a un inversor pero se quedan los vendedores como inquilinos. Por ello, no afecta a la oferta disponible.

3.- En el caso de Zaragoza, el AVE aumentará el número de empresas que se instalen allí y es probable que el stock de oficinas aumente. Sin embargo, el atractivo de la ciudad se encuentra más en el sector logístico, por su situación privilegiada entre Madrid y Barcelona.

Gerardo Mochales/ Dir. Des. Neg. de Aguirre Newman
“En 20 ó 24 meses no subirán los precios”

1.- En los próximos dos años los proyectos ya iniciados saldrán al mercado, por lo que entre los siguientes 20 y 24 meses no subirán los precios. Este año será de transición ,y en 2004 se producirán ajustes por zonas. Aquellas oficinas en mal estado costará tanto alquilarlas que merecerá la pena mantenerlas cerradas, por ejemplo en Alcobendas o San Sebastián de los Reyes. En el segundo semestre de 2004 el mercado se estabilizará.

2.- Lo que estas empresas venden es producto que ya estaba preparado para lanzar, por lo que era parte de la oferta disponible. La ciudad de Telefónica está prevista para 2005, pero esa fecha habría que corregirla en dos años.

3.- Zaragoza, al igual que Valencia, tendrá un desarrollo mixto de oficinas e industrial y, sobre todo, logístico, con el parque tecnológico y logístico ya planificado.

Mercedes Geijó/ Directora de Oficinas de Roan
“El AVE no aumentará las nuevas oficinas”

1.- Durante el próximo año, los precios se van a mantener, pues aún va a existir un amplio desfase entre la oferta y la demanda. Se recuperará la demanda, pero tanto en Madrid como en Barcelona van a salir al mercado bastantes metros cuadrados de nueva construcción.

2.- Los edificios que están lanzando al mercado las compañías que tienen en marcha procesos de desinversión salen de forma gradual y no generarán sobreoferta.

3.- No creo que influya el AVE en nuevos desarrollos empresariales, al menos a medio plazo, puede que dentro de 10 años ocurra, no lo sé. Los mercados de Madrid y Barcelona tienen una oferta muy grande como para que haya compañías que prefieran mudarse a estas ciudades. En concreto, Zaragoza está consolidada, hay oferta y producto suficiente.

Víctor Fernández/ Socio-Director de Nai Sol
“Telefónica o SCH no afectarán a la oferta”

1.- A lo largo de 2004 esperamos que los precios se estabilicen en consonancia con las principales economías europeas. De hecho, en Irlanda, Dinamarca y España ya se observan señales positivas, que trasmiten la impresión de que las condiciones están empezando a mejorar.

2.- Aunque aún no están definidos los plazos y formas en los que Telefónica, Endesa o SCH sacarán al mercado sus activos inmobiliarios, su peso no es muy elevado respecto al volumen total de metros cuadrados que componen la oferta. La mayor parte de lo que lanzarán al mercado es producto antiguo, no adaptado a las necesidades de la demanda actual.

3.- No existe una correlación directa entre la llegada del AVE y el aumento de parques empresariales. Hay a distancias más cortas mejores o similares precios.

Rosario de Castro/ Directora de Oficinas de King Sturge
“Habrá reajustes de precios entre el 8% y el 18%”

1.- El mercado lleva a la baja desde el verano de 2001. En 2003 se van a producir ajustes de entre el 8% y el 18% y en el primer trimestre de 2004 la bajada de precios seguirá, pero de manera muy ligera, hasta el segundo trimestre, cuando los reajustes serán menores.

2.- Hay muchos de los inmuebles que salen al mercado que no serán sólo de oficinas, bien se reconvertirán en residencial, bien serán de uso mixto, por lo que no es previsible que desestabilice la oferta. Además, a las empresas no les gusta reinvertir para arreglar, quieren edificios nuevos.

3.- En Zaragoza habrá movimiento en el sector, pues permite estar a medio camino entre Madrid y Barcelona, pero esto no quiere decir que se vayan a generar parque empresariales a corto plazo. Guadalajara quizá se vea afectada.

Pedro de Churruca/ Consej. Dir. Gen. Jones Lang LaSalle
“Los precios dejarán de bajar en junio de 2004”

1.- Creemos que los precios de alquiler de oficinas dejarán de bajar a lo largo de la segunda mitad del año 2004, si no se producen acontecimientos político-económicos extraordinarios hasta entonces.

2.- La superficie liberada por grandes compañías no es tan voluminosa como para desequilibrar el mercado, irá saliendo paulatinamente a lo largo de los próximos dos o tres años y es posible que se reconsidere su uso en función del tipo de inmueble, ubicación, etc.

3.- Las ciudades por las que pasa el AVE se verán afectadas en la medida en que núcleos como Calatayud o Guadalajara, por ejemplo, se sitúen como ciudades dormitorio de Madrid. Por su parte, Zaragoza desarrollará suelo industrial y de oficinas, ya que es la única ciudad equidistante de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao.