Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
La sobreoferta de oficinas, presionada por la fuerte demanda de vivienda en zonas céntricas de Madrid y Barcelona, y unida a la desinversión inmobiliaria de algunas de las mayores compañías del país, está llevando a que determinados edificios se reconviertan de oficinas a residenciales.
Los inmuebles de uso mixto no tienen ningún problema para realizar esta reconversión, ya que su calificación les permite alojar tanto uso terciario como residencial, la dificultad está en aquellos que son exclusivamente de uso terciario y que necesitan de una recalificación urbanística.
Al existir mayor oferta de oficinas y a un precio asequible, muchas empresas que antes se alojaban en viviendas se están mudando a lugares exclusivos. Ese era el caso de la firma Domeq, que tenía sus oficinas repartidas por varios pisos, hasta que se reunificaron en un solo inmueble.
“En la zona norte de la Castellana, muchos profesionales montaron su oficina por el simple hecho de vender la dirección”, comenta Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle, “luego ibas de visita y eran pisos, viviendas adaptadas”, añade.
Por lo tanto, el reparto de usos no está claro, ni es uniforme, y se tiende a actuar según las circunstancias del momento. En el año 2000 hacía falta mayor stock de oficinas y se transformaban viviendas de uso mixto en lugares de trabajo; ahora que la fuerte demanda residencial aprieta, se vuelve a cambiar. “Esto no tiene sentido, habría que trazar unas líneas maestras en el plan urbanístico y acotar unas zonas para oficinas y otras para viviendas, para no andar cambiando los usos constantemente”, ha declarado César Barrasa, director de análisis de mercados de Aguirre Newman.
“En Barcelona, al no haber casi oficinas céntricas, no existen como en Madrid pisos dedicados a usos terciarios sin licencia. Estos deben usarse como viviendas y que las oficinas pasen a ocupar zonas de calidad un poco más descentralizadas”, afirma Barrasa. “La lógica aconseja que se mantengan lugares como la Gran Vía y otros consolidados, pero sin dejar de fomentar la salida a parques de oficinas modernos y bien equipados”, concluye este experto.
Por supuesto, al hablar de la reconversión de edificios de oficinas en residenciales hay que pensar en viviendas de lujo, nada de pisos con algún tipo de protección o destinados al alquiler social, tan reclamados por algunos sectores de la sociedad. El precio de los alquileres por metro cuadrado de las oficinas es superior al de las viviendas, y las obras de reconstrucción son caras, por lo que, si no se piensa en la creación de pisos de gama alta a ningún promotor le saldrán las cuentas, dice De Churruca.
Uno de los mejores ejemplos de trasformación de un edificio exclusivo de oficinas en viviendas es el inmueble de Iberdrola situado en Claudio Coello, entre las calles Ayala y Hermosilla. Otros, son los edificios del SCH en la avenida de San Luis, que van a ser reconvertidos por Urbis.
El caso de los inmuebles de Telefónica dependerá mucho de su ubicación y de su tipología. Según César Barrasa, aquellos que son dotacionales o que cuentan con la infraestructura necesaria para la compañía deberán permanecer para dar servicio y no se podrán transformar.
Uno de los edificios de Telefónica situado en la calle Orense, y construido en su origen para uso residencial, es un claro candidato a convertirse en viviendas otra vez, según expertos del sector. Lo que sí parece seguro es que la sede de Gran Vía se mantendrá como oficinas, por su carácter emblemático.
De Churruca recuerda casos como el Pinar de Chamartín, en Madrid, que fue diseñado, tal y como se puede ver en su arquitectura, para ser vivienda, pero acabó convirtiéndose en oficinas. Y también el cambio de la sede de Agromán en la calle Raimundo Fernández de Villaverde que, en el ciclo anterior, a principios de los 90, se transformó en viviendas.