Las capitales de provincia y los municipios de más de 50.000 habitantes acumulan un 32% del stock

12/05/2010.- Las capitales de provincia y los municipios de 50.000 y más habitantes acumulaban a finales de 2008 un 32% del stock de viviendas pendientes de venta, en contraste con el 50% de su peso en el total del parque, según estimaciones del Servicio de Estudios de Caixa Catalunya recogidas en su último Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España. En las capitales de provincia, la ratio de excedente se situaba entonces en el 1,7%, cifra muy inferior al promedio nacional del 3,3%, con 41 de las 50 capitales por debajo de esta referencia (0,8% en Valencia y en Madrid y 0,9% en Barcelona).

Respecto a los grandes municipios que no son capitales, los de 100.000 y más habitantes registraban un stock pendiente de venta del 2,6% y los de 50.000 a 99.999 un 3,2%. Esta situación contrasta con la de los municipios de menos de 10.000 habitantes, que con un 25% del parque explicaban el 40% de las viviendas pendientes de venta, que representaban así un 5,5% en estos territorios.

Estas discrepancias podrían haberse ampliado en 2009, ya que la ratio de stock aumentó para el conjunto de España hasta el 3,8% del parque total, lo que supone unas 125 mil viviendas más. A finales del pasado año, las Comunidades Autónomas (CC.AA.) que presentaban las mayores ratios eran la Región de Murcia (6,4%), la Comunidad Valenciana (6,4%) y Castilla-La Mancha (6,0%), incluyendo estas dos últimas las provincias con niveles más elevados, Castellón (20,6%) y Toledo (11,6%), respectivamente. Los menores excedentes por CC.AA. se correspondían con Extremadura (0,9%), mientras que siete provincias presentaban una ratio inferior al 1,5%. En el mapa provincial cabe destacar también que, si se dividen las más directamente vinculadas al turismo (el litoral sudeste peninsular y las islas) del resto, las diferencias son sustantivas: las primeras, con un 60% del excedente y un 48% del parque, presentan una ratio de stock del 4,2% y las segundas un 2,5%.

En la Comunidad de Madrid, la ratio de excedente se situó a finales de 2009 en el 2,4% del parque total, un porcentaje sensiblemente inferior al promedio nacional. Este valor estuvo en gran medida determinado por los bajos niveles de stock en la capital, tal y como se ha señalado anteriormente. Respecto al resto de municipios, en un esquema similar al del conjunto de España, son los de menor población los que presentan mayores desequilibrios de oferta, con un 4,4% del parque en el caso de los de 10 a 50 mil habitantes y un 5,2% en los de menos de 10 mil. Entre ambas categorías aglutinaban el pasado año un 40% del excedente de oferta, más del doble de su peso en el total del parque de la Comunidad de Madrid (un 18%). Un hecho también destacable es la acumulación de viviendas pendientes de venta en una parte significativa del área limítrofe, donde se sitúan 3 de las provincias con mayor porcentaje de stock, la mencionada Toledo, Guadalajara (5,9%) y Segovia (5,5%), mientras que Ávila (3,3%) y, sobre todo, Cuenca (1,7%) presentan valores más moderados . Por grupos de municipio según el volumen de la población, son los de menos de 10 mil habitantes en Toledo los que concentran la mayor parte de las viviendas pendientes de venta, un 55% frente a un peso del 30% en el parque del conjunto de las 5 provincias.

A lo largo de todo el informe se remarca que el análisis del sector residencial debe realizarse desde la óptica territorial más desagregada posible, ya que las cifras para el conjunto del mercado español conducen en su mayoría a conclusiones erróneas. Así ocurre con los resultados sobre los excesos de oferta, que en términos agregados llevarían a anticipar un período prolongado de absorción del elevado stock de viviendas pendientes de venta. Sin embargo, esta porción del parque se encuentra concentrado en determinadas áreas, mientras que la mayoría de territorios presenta ratios relativamente reducidos. En estos casos, la demografía determinará la dinámica del mercado, en contraste con aquellas zonas donde la fase expansiva no estuvo protagonizada exclusivamente por la demanda de vivienda principal. Esta heterogeneidad en las condiciones de los diferentes segmentos del mercado determina lógicamente una distinta dinámica de precios. Los indicios, al margen de las estadísticas disponibles, señalan que en determinadas áreas, con bajo excedente de oferta, se habrían producido correcciones significativas, favoreciendo así la reactivación de la demanda. Por el contrario, en otras zonas, mayoritariamente turísticas, el efecto de bajadas adicionales de los precios se verá frenado por un escenario económico doméstico y europeo de lenta recuperación.

El ajuste del mercado de la vivienda continuó con intensidad en 2009 como muestran los diferentes indicadores para el conjunto del pasado año: la inversión residencial se contrajo un 24,5%, las viviendas iniciadas descendieron hasta 159 mil unidades, nivel inferior al de 1993, la producción en el segmento de edificación se redujo un 17,5%, se destruyó un 23,0% del empleo en la construcción y el número de transacciones de compraventa de viviendas fue un 24,9% inferior al de 2008. Este escenario refleja el proceso de adecuación del sector a un nuevo contexto económico y financiero derivado de los efectos de la crisis y de la recesión, en el que la actividad continuará contrayéndose en 2010 dado el dilatado período de construcción de los inmuebles (entre 18 y 24 meses), pero en el que la demanda habría realizado ya su ajuste y estaría en disposición de recuperarse desde los mínimos registrados en 2009.

En este sentido, a pesar de que, como se ha señalado, las transacciones de compraventa se contrajeron notablemente en el conjunto del pasado año, lo cierto es que la senda mensual mostró ya una estabilización desde el inicio de 2009 y en el primer trimestre de 2010 se ha registrado un aumento interanual significativo del 9,3%. En un contexto de destrucción de empleo, esta dinámica habría estado favorecida por la mejora en los niveles de accesibilidad por la bajada de tipos de interés, que en su referencia hipotecaria para el conjunto de entidades se habría reducido del 5,9% al 3,4% en 2009, y por el descenso de los precios de la vivienda, un 7,4% en promedio anual según los datos del Ministerio de la Vivienda. De esta manera, el esfuerzo financiero teórico de una familia con ingresos medios para un préstamo de 25 años se habría reducido de una cuota hipotecaria equivalente al 30,5% de la renta disponible en 2008 a un 22,6% en 2009, nivel similar al de 2005.

Otro factor que podría estar afectando positivamente la demanda es cierta anticipación de compras ante los cambios fiscales previstos para 2010, el aumento del IVA, y, sobre todo, para 2011, con la eliminación parcial de las deducciones a la compra de vivienda en el IRPF. Respecto a esta última medida, el actual tratamiento fiscal supuso en 2009 en torno a 3,4 puntos del esfuerzo financiero teórico de una familia y a lo largo de la vida de un préstamo hipotecario a 25 años alrededor de un 13/14% del coste total.

En paralelo al encarecimiento de la vivienda en la fase expansiva, que endureció las condiciones de accesibilidad a la compra en este período, en los últimos años se ha incrementado el porcentaje de hogares en alquiler. Según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, la ratio sobre el total de familias aumentó del 12,0% en 2006 al 13,3% en 2008, unos 330.000 hogares más. Y, si bien el esfuerzo financiero de una familia para adquirir una vivienda se moderó de forma significativa en 2009 por la bajada de los tipos de interés y de los precios de los inmuebles, el estancamiento de las transacciones de compraventa a lo largo del pasado año, combinado con la formación de unos 250.000 nuevos hogares según la Encuesta de Población Activa del INE, estaría indicando que el porcentaje de familias en alquiler habría seguido creciendo. Elementos a los que hay que añadir la fuerte destrucción de empleo registrada en 2009, que habría incrementado el grado de exclusión en el mercado de la vivienda.

Según destaca el estudio, la situación laboral de la persona de referencia y el esfuerzo financiero para la compra de una vivienda son los principales determinantes de la demanda de alquiler en España. De esta forma, el mayor porcentaje de hogares en viviendas de alquiler se registró en 2008 en aquellas familias en las que la persona de referencia era asalariado temporal, un 36,7%, o desempleado, un 29,8%, valores muy superiores al promedio del 13,3% y a los casos en que aquel era asalariado indefinido, un 12,3%, ocupado no asalariado, un 11,8%, o inactivo, un 5,3%. Esta caracterización se encuentra ligada a los resultados obtenidos en el análisis de otras dos variables. Según el estrato de ingresos de las familias, la relación es decreciente con el peso del alquiler, con valores por encima de la media en hogares con rentas mensuales netas inferiores a 2.000 euros y significativamente más reducidos por encima de 3.000 euros. De acuerdo a la edad de la persona de referencia, no es sorprendente, por su correlación con la situación laboral, que la franja de 16 a 34 años sea la que presente, con diferencia, una ratio de alquiler más elevada, un 32,0%, mientras que por encima de 55 años el porcentaje de hogares en esta situación es muy reducido.

Los factores de renta y de seguridad laboral se configuran como elementos clave en la demanda de alquiler. Y esto es así por las restricciones que supone para la adquisición de una vivienda. Si se comparan las condiciones de accesibilidad a la compra con el peso de los hogares en alquiler, los resultados por Comunidades Autónomas muestran una relación positiva entre ambas variables. De esta forma, Cataluña y Madrid, con niveles de esfuerzo financiero teórico (cuota hipotecaria sobre renta disponible) elevados, sólo superadas por el País Vasco, presentan el porcentaje más alto de vivienda principal en alquiler. En conjunto, con un 30% del total de hogares españoles, aglutinan un 44% del total del parque en esta situación, según los datos del Ministerio de la Vivienda para 2008.

A pesar de esta tendencia alcista, el mercado del alquiler sigue siendo menos profundo que en el entorno europeo. Así, el porcentaje de población en España en este tipo de viviendas fue del 10,9% en 2008, según cifras de Eurostat, valor similar al de otros países del sur, como Grecia (18,5%), Italia (18,3%) o Portugal (17,0%). Por el contrario, resulta inferior al promedio de la Unión Europea de 15 países, un 28,8%, con las mayores ratios registradas en Alemania (44,4%), Austria (36,7%), Francia (34,5%), Dinamarca (33,5%), los Países Bajos (32,2%) y Suecia (31,2%). Estos porcentajes más elevados podrían deberse a un mayor impulso de la vivienda social en alquiler combinado con cierta demanda en el segmento de rentas altas, mientras que en España, con una preferencia por la propiedad como acumulador de riqueza, no existirían incentivos suficientes para la demanda ni para la oferta en este mercado, siendo la accesibilidad a la compra el determinante fundamental.