16/11/2009.- Metrovacesa ha tenido un resultado neto consolidado en los nueve primeros meses del año que refleja una pérdida de 788,7 millones de euros. Los ingresos totales ascienden a 508,7 millones, siendo el margen bruto (antes de gastos generales y de personal) de 148,2 millones al cierre del tercer trimestre de 2009.
La actividad de patrimonio muestra márgenes operativos en el entorno del 90%, a pesar de que el margen bruto de alquileres disminuye un 32,3% debido, principalmente, a las ventas de Torre HSBC, el centro comercial La Maquinista y el centro comercial Habaneras. El crecimiento homogéneo de los ingresos de alquiler ha sido del -5,3% (rentas homogéneas en el tercer trimestre de 2009 de 138,4 millones de euros frente a los 146,1 millones de euros en el tercer trimestre de 2008). La promoción residencial, si se excluye el efecto de la dación en pago, alcanza un margen operativo del 10,4%, a pesar de la difícil situación de mercado.
Los gastos de estructura se sitúan en 59,2 millones de euros. Los gastos generales, de 28,1 millones de euros (-10,2% respecto al tercer trimestre de 2008), continúan reflejando la nueva política de contención de gastos puesta en marcha recientemente por la compañía. Los gastos de personal (31,0 millones de euros en el tercer trimestre de 2009) aumentan ligeramente, debido al proceso de reestructuración llevado a cabo durante el presente ejercicio.
La partida de variación en valor de mercado en activos, que incluye revalorización de activos y gastos por mantenimiento, asciende a -674,5 millones de euros a cierre de septiembre 2009, acorde con el mercado.
El EBITDA, si se excluye la variación del valor de los activos, alcanza los 89,0 millones de euros, lo que supone una disminución respecto a los 208,3 millones de euros obtenidos en el tercer trimestre de 2008 debida, fundamentalmente, a la venta de la Torre de HSBC y los centros comerciales La Maquinista y Habaneras en 2008, comentados anteriormente, y a una menor contribución del negocio de promoción residencial.
La partida de resultado por deterioro incluye, principalmente, el resultado correspondiente al ejercicio 2009 de 134,0 millones de euros por el acuerdo en relación a la salida definitiva del proyecto Walbrook. El 31 de julio Metrovacesa llegó a un acuerdo con Legal & General (L&G) para resolver el contrato existente mediante el desembolso de 100 millones de libras, al tiempo que L&G hizo suya la cantidad de 62,6 millones de libras abonada hasta ese momento.
La partida de provisiones incluye, básicamente, 55 millones de euros derivadas de la evolución del valor de mercado de las existencias de promoción y suelo. El resultado de Actividades Interrumpidas no es comparable entre los dos periodos mostrados por los siguientes motivos:
- A 30/09/08 se incluye el dividendo neto de Gecina correspondiente a dicho periodo y no se incluía provisión por deterioro alguna.
- A 30/09/09 se incluye el ingreso por el dividendo (53,7 millones de euros), la provisión por deterioro correspondiente a la pérdida de valor de cotización de las acciones sujetas a la participación residual del Acuerdo de Separación (60 millones de euros), así como la diferencia entre el coste que poseía la participación en dicha sociedad después de los ajustes señalados y el porcentaje atribuible a Metrovacesa del NAV de Gecina a 30/06/09 (47,2 millones de euros).
La participación de Gecina no ha sufrido variación de valor: en tanto que Gecina no ha realizado valoraciones en el 3T09 y puesto que el resultado operativo de dicha sociedad en el trimestre ha sido ligeramente positivo, siguiendo un criterio de prudencia, el Grupo Metrovacesa ha optado por no registrar variación de valor de su participación en Gecina respecto al registrado al 30 junio 2009.
El resultado neto consolidado correspondiente al tercer trimestre 2009 refleja una pérdida de 788,7 millones de euros.
El balance de situación consolidado a septiembre 2009 suma un total de activos de 8.753,5 millones de euros, frente a 9.527,4 millones de euros correspondiente al cierre del ejercicio 2008.
Las inversiones inmobiliarias en curso se han reclasificado desde Inmovilizado material a Inversiones Inmobiliarias y han pasado a valorarse, de acuerdo con las modificaciones de la NIC 40, a valor de mercado.
Las inversiones realizadas hasta septiembre ascienden a 94,8 millones de euros, sin tener en cuenta la adquisición de los activos procedentes de Sacresa Terrenos 2, siendo significativamente menores a las realizadas a cierre del tercer trimestre de 2008, de 274,5 millones de euros. De las inversiones totales a cierre del tercer trimestre de 2009 (532,6 millones de euros) destacan:
a) 94,8 millones de euros invertidos en proyectos en curso de patrimonio.
b) 437,9 millones de euros por la adquisición de los proyectos de Sacresa Terrenos 2.
El patrimonio neto de 963,6 millones de euros se ha visto influido principalmente por la aportación del beneficio en el ejercicio en curso (-788,7 millones de euros). Como consecuencia de las pérdidas acumuladas, se ha producido una disminución material del patrimonio neto de Metrovacesa, determinando que, a fecha de cierre del tercer trimestre, la sociedad estaría incursa en la causa prevista en el artículo 260.4 de la Ley de Sociedades Anónimas. Al efecto de obtener un adecuado equilibrio entre el patrimonio neto y el capital social de la sociedad, el Consejo de Administración, en la reunión de 12 de noviembre de 2009, donde analizó la declaración intermedia del segundo semestre, ha decidido solicitar la conversión en préstamos participativos de dos líneas de liquidez otorgadas por seis bancos accionistas de la compañía, por importes de 126,0 millones de euros y 103,9 millones de euros, lo que asciende a un total de 229,9 millones de euros. Con fecha 16 de noviembre de 2009 se ha formalizado dicha conversión habiéndose restablecido el equilibrio entre capital y patrimonio neto.
La deuda financiera neta se sitúa en 6.202,2 millones de euros, lo que supone un aumento de 146,5 millones de euros con respecto al dato de cierre del ejercicio 2008. Adicionalmente, las coberturas y la bajada de los tipos de interés han permitido reducir el coste medio de la deuda al 2,9%, desde el 4,6% al cierre de 2008. La vida media de la deuda se sitúa en 4,0 años a cierre de septiembre 2009 (0,9 años menos que a diciembre 2008).
Metrovacesa ha realizado una valoración de activos por expertos independientes dentro del proceso de reestructuración que se está llevando a cabo. A septiembre 2009, el valor de la cartera inmobiliaria de Metrovacesa es de 9.175,4 millones de euros, lo que supone una disminución de un 9,2% respecto a diciembre de 2008 (10.103,1 millones de euros). Esta disminución se debe principalmente a la actual situación de mercado y a las desinversiones realizadas hasta septiembre.
En términos homogéneos, es decir, sin variaciones en el conjunto de activos considerados, la valoración de los activos inmobiliarios de patrimonio ha disminuido un 10,7% respecto al cierre del ejercicio 2008, mientras que la bajada de valor de la cartera de suelo homogéneo ha sido del 6,5%. La valoración de los activos de patrimonio situados en Francia, de 1.786,4 millones de euros, corresponde al NAV Neto atribuible de Gecina publicado en junio 2009.
El NAV bruto antes de impuestos alcanza los 2.715,3 millones de euros, equivalente a 39,39 euros por acción, lo que supone una disminución del 30,0% respecto al cierre del ejercicio 2008. La disminución se debe a menores fondos propios ajustados (sin minoritarios) y a menores plusvalías. El NAV neto por acción alcanza los 31,58 euros.
El margen operativo de alquiler alcanza los 134,2 millones de euros, un 32,3% menos que el mismo periodo del año anterior. Esta bajada es consecuencia, principalmente, de la venta de la Torre HSBC de Londres y de los centros comerciales La Maquinista y Habaneras. El margen bruto sobre ingresos del ejercicio ronda el 90%. En España, las rentas al cierre del tercer trimestre de 2009 ascienden a 138,7 millones de euros, con una disminución del 15,0% respecto al mismo periodo de 2008. La ocupación media de los activos de patrimonio se sitúa en el 93,5%, lo que demuestra el resultado positivo del esfuerzo comercial de la compañía a pesar de la coyuntura económica.
Las rentas “homogéneas”, que corresponden a los activos que han estado en cartera desde el 1 de enero de 2008 con excepción de aquellos activos en situación especial, han disminuido un 4,5% en España.
En 2009 se han realizado ventas de inmuebles por 94,2 millones de euros, con un margen positivo de 5,4 millones de euros frente al margen negativo de 18,7 millones de euros de los nueve primeros meses de 2008. Entre las ventas realizadas hasta septiembre 2009 destacan las del edificio de oficinas Castellana 257 (Madrid), por 36,4 millones de euros, y el hotel San Lázaro (Santiago de Compostela) por 7,5 millones de euros. En el tercer trimestre de 2009 se ha producido la venta del edificio La Charnela en Madrid (12,2 millones de euros).
En este momento, tras llegar a un acuerdo a finales de julio con Legal & General para el abandono definitivo del proyecto Walbrook Estate, situado en Londres, la empresa prevé desarrollar 10 proyectos, de los cuales, 9 se encuentran en España y uno en Francia.
Con fecha 1 de agosto de 2009 se formalizó con Caixa d'Estalvis de Catalunya (Caixa Cataluña) una escritura de transmisión de activos inmobiliarios mediante la cual se han amortizado los saldos vivos de determinados préstamos y créditos (dación en pago). El importe de la transmisión asciende a 77,6 millones de euros a 30 septiembre 2009 en la línea de Ventas de promoción de viviendas.
Los ingresos por ventas de viviendas hasta septiembre 2009 han alcanzado 235,9 millones de euros, con un margen bruto sobre ingresos del 6,1%, manteniendo un margen positivo a pesar de la bajada de precios. Sin el efecto de la dación en pago el margen alcanzaría el 10,4%.
El número de viviendas entregadas hasta septiembre de 2009 se sitúa en 889 unidades, frente a la cifra de 1.054 unidades correspondientes al mismo periodo del año anterior. En el periodo enero–septiembre se han prevendido 623 unidades (143,4 millones de euros), de las que 368 corresponden al tercer trimestre, como resultado de las medidas comerciales iniciadas en los últimos meses.
En 2009 se han realizado ventas de suelo por 18,8 millones de euros: Hospital Joan XXIII (parcela 7; Tarragona) y Meridiana 238 (Barcelona) como dación en pago a Caixa Cataluña.