Los bancos toman el control
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
20/02/2009.- Metrovacesa ha comunicado a la CNMV los resultados correspondientes al cierre del ejercicio 2008. Destaca la evolución de los ingresos de la compañía, que se sitúan en 1.421 millones de euros a 31 de diciembre de 2008, y alcanzan un margen bruto operativo de 332 millones de euros, a pesar de haber sido un ejercicio complejo marcado por la crisis de la economía en general y del sector inmobiliario en particular.
El margen bruto de explotación (ebitda) antes de revalorización de activos asciende a 226 millones de euros. La actualización del valor de mercado de los inmuebles, junto a las provisiones realizadas en el valor de suelos y promociones, así como las provisiones por la participación del 26,99% en Gecina han impactado de manera negativa en las cuentas anuales de Metrovacesa, que reflejan ajustes en el valor de los activos por importe de 775 millones de euros.
De esta cifra, 336 millones se corresponden con variaciones a la baja del valor de los activos como consecuencia del aumento de los yields del mercado. La participación del 26,99% que Metrovacesa mantiene en Gecina, filial francesa de la Compañía, ha generado, según los datos de Metrovacesa, una dotación negativa de 191 millones. El resto, hasta los 775 millones, son los ajustes registrados por la diferencia entre el valor de mercado y el valor contable. Gecina se considera como un activo destinado a la venta, por lo que sus resultados no se integran por consolidación en la cuenta de pérdidas y ganancias, sino como resultado de actividades interrumpidas.
El valor de mercado de los activos se sitúa en 10.103 millones de euros en diciembre de 2008, un 21,6% menos que en diciembre de 2007, debido principalmente a la salida de la Torre del HSBC y de los centros comerciales La Maquinista y Habaneras de la cartera de Metrovacesa. Las tasaciones del valor de mercado de los activos de Metrovacesa la realizan con periodicidad semestral.
El 70% del valor de los activos corresponde a la cartera de patrimonio, valorada en 7.057 millones de euros. El resto corresponde a promoción y suelo. Metrovacesa mantiene una exposición limitada al sector residencial, en el que su cartera de promociones representa un 11% del total del valor de los activos inmobiliarios.
Durante 2008, las valoraciones de los activos de Metrovacesa han reflejado una expansión de yields, en línea con la tendencia del mercado. La cartera en renta de Metrovacesa presenta una rentabilidad promedio del 5,5% a 31 de diciembre de 2008, al tratarse de activos de calidad, situados en zonas prime y con rentas atractivas. La rentabilidad exigible a un activo es menor cuanto mejor sea la ubicación y calidad del inmueble, ya que representa una mayor seguridad de rentas.
El margen bruto operativo (antes de gastos) alcanza los 332 millones de euros a 31 de diciembre de 2008, con unos ingresos totales de 1.421 millones de euros. Esto supone una ligera caída del 4,7% frente a 2007, a pesar de haber sido un ejercicio complejo para Metrovacesa, marcado por la crisis de la economía en general y del sector inmobiliario en particular.
Destaca la contribución del margen bruto de alquiler, que crece un 4,6%, hasta 253 millones de euros en 2008, con un ratio de margen bruto sobre ingresos del 90%. Este resultado se debe a la buena evolución de los ingresos de alquiler, que crecen un 9,2% y se sitúan en 280,5 millones de euros. Teniendo en cuenta sólo el negocio recurrente (alquiler, promoción residencial y venta de suelo) el margen bruto operativo sobre ingresos se ha incrementado hasta el 53,5%, frente al 51,4% registrado en 2007.
La cartera de inmuebles para alquiler en explotación al final del año suma 1,5 millones de metros cuadrados, con una elevada tasa de ocupación del 95%. Por su parte, los ingresos por venta de viviendas se sitúan en 418 millones de euros a diciembre, en un contexto de caída generalizada de la demanda. El margen bruto sobre ingresos de la actividad de promoción supera el 30%.
La deuda financiera neta de la compañía se sitúa en 6.056 millones de euros a 31 de diciembre de 2008, casi 950 millones menos que la deuda de 6.991 millones publicada en septiembre de 2008. El NAV bruto se sitúa en 3.921 millones de euros, equivalentes a 56,29 euros por acción.
A lo largo del año, Metrovacesa ha llevado a cabo varias iniciativas para reducir el endeudamiento y aumentar su liquidez. La compañía ha realizado varias desinversiones de activos patrimoniales por valor de 697 millones de euros. Entre estas ventas, destacan los centros comerciales La Maquinista y Habaneras, tres edificios de oficinas, 439 viviendas de protección oficial ubicadas en la Comunidad de Madrid, 5 locales comerciales, varias residencias de ancianos y estudiantes, así como los activos que la compañía tenía en Chile y Argentina. Todas estas ventas han tenido como objeto, además de aumentar la liquidez, centrar la cartera en activos de primera calidad con ubicaciones preferentes y recorrido de valor.
Asimismo se ha reducido el número de proyectos en desarrollo. A 31 de diciembre, la Compañía cuenta con un total de 12 proyectos en cartera, frente a los 19 proyectados a comienzos de 2008. La inversión estimada hasta 2012 se ajusta a 189 millones de euros, sin contar Walbrook Square, cuya inversión está pendiente de que se ultime el diseño final. Entre los proyectos paralizados destacan los centros comerciales de Valdebebas (Madrid), Cieza (Murcia) y León y el complejo de oficinas Monteburgos (Madrid).
Por otro lado, el pasado 6 de noviembre, Metrovacesa y Legal & General alcanzaron un acuerdo para extender el pago del complejo Walbrook Square. Este acuerdo contempla un nuevo calendario de pagos, con fecha límite para completar la adquisición de Walbrook Square en octubre de 2010. El pago total del importe, de 240 millones de libras, se realizará en cuotas trimestrales.
El pasado 4 de diciembre, Metrovacesa vendió la torre del HSBC en Londres a dicha entidad financiera por 838 millones de libras (1.010 millones de euros). Esta operación ha permitido cancelar el préstamo de 810 millones de libras concedido por HSBC para financiar la compra.
Metrovacesa quedó hoy bajo el control de seis entidades financieras (Santander, Banesto, Banco Popular, Banco Sabadell, Caja Madrid y BBVA) que tomarán hasta el 65,54% del capital de la inmobiliaria y asumirán su gestión, informó hoy la empresa.
La familia Sanahuja y sus bancos acreedores han culminado ya la toma del control por parte de estos de Metrovacesa. Los bancos se han hecho con un 54,74% de Metrovacesa (un 9,1% cada uno) al ejecutar la deuda de 2.174 millones de euros contraída por la familia Sanahuja y que tenía las acciones de la empresa pignoradas como garantía de dicho endeudamiento. Las entidades comprarán en el mercado a otros accionistas minoritarios de la inmobiliaria títulos representativos de un 10,77% adicional. De este porcentaje, el Santander se queda con un 5,3% del capital y BBVA, Banco Popular y Banco Sabadell con un 1,8% cada uno.
El Santander será la entidad con una mayor participación en Metrovacesa (un 14,4%), por delante de BBVA, Popular y Sabadel, que tendrán un 11% cada uno, en tanto que Caja Madrid y Banesto contarán con un un 9,1%. Las entidades no tendrán compromiso alguno de permanencia.
Vitalino Nafría, exdirectivo de BBVA, será el nuevo presidente de la inmobiliaria en sustitución de Román Sanahuja, y Eduardo Paraja será el nuevo consejero delegado, en sustitución de Jesús García de Ponga.
En el consejo de administración de Metrovacesa han entrado los representantes del Banco Popular, José Rodríguez Fernández, y del Sabadell, Josep Tarres Busquets. El resto de los bancos nombrarán a sus consejeros, así como a nuevos vocales independientes, en los próximos días.
Los nuevos accionistas de control de Metrovacesa manifestaron su intención de que la inmobiliaria cuente con una gestión independiente, "dirigida por profesionales con experiencia en el sector", y siga cotizando en bolsa. Los bancos consideran que, pese a tomar el control de la compañía, están eximidos de formular una oferta de adquisición de acciones (OPA) sobre el 100% de su capital, al asegurar que ninguna entidad alcanza el 30% del capital, que no concertarán el voto y que designarán libremente a sus representantes del consejo.
Los Sanahuja se quedarán sin derecho de gestión o influencia alguna en Metrovacesa, no podrán comprar acciones de la empresa durante un plazo de cinco años, y deberán delegar en los bancos su derecho de voto en las juntas. La familia Sanahuja contará con una participación en la compañía del 30,10% y un puesto en su consejo de administración que ocupará el ex presidente Román Sanahuja. Los Sanahuja mantienen la concesión de una opción de compra sobre el 10,77% adicional del capital de Metrovacesa comprado por los bancos. Los Sanahuja la prodrán ejercer en cualquier momento en un plazo de cuatro años a un precio de 57 euros por acción, más un interés anual acumulado del 3,5%, menos los dividendos repartidos en el periodo.
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