Santiago López,

Director general de Inversatil Internacional

En principio el favorable cambio euro/dólar parece el detonante principal para considerar una inversión inmobiliaria en Estados Unidos, sin embargo, nos gustaría analizar este mercado más en profundidad para sacar conclusiones firmes más allá de la pura especulación sobre la divisa.

Como cualquier inversión inmobiliaria, la rentabilidad por alquiler y la revalorización del inmueble son las figuras claves para analizar la calidad de la inversión. Todas las variables del mercado que impactan en estas dos cifras han de ser analizadas y consideradas para establecer el beneficio potencial de dicha inversión.

Dentro de EE.UU. nos vamos a centrar en su costa este, debido a que los números relevantes a las inversiones que queremos analizar son más benévolos en esta zona del país. Para empezar, es en esta área donde se contempla el mayor índice de alquiler de viviendas, un 34.5% (en España es solo del 12%), siendo la rentabilidad media bruta de 7.48%, según la consultora americana Coldwell Banker. Como contrapunto, fuentes nacionales españolas consultadas hablan de una rentabilidad bruta por alquiler del 3.48% sobre el precio del inmueble. Sin embargo, la alta rentabilidad por alquiler no se ve reflejada en la renta familiar, ya que el alquiler de viviendas en EE.UU. supone un 27% de media sobre las rentas familiares, mientras en España (según INE) suponen más de un 45%.

Además de esta alta tasa de viviendas en alquiler y rentabilidad bruta, la movilidad laboral es superior a la media europea (27%), lo cual alimenta en gran medida la demanda de alquileres versus compraventa. Como último componente a este interesante mezcla de datos, la crisis hipotecaria está haciendo muy complicado la compra de una vivienda, haciendo que le americano medio se decante por un alquiler.

Una de las principales preocupaciones del inversor español cuando afronta rentabilidades por alquiler es la protección legal frente a inquilinos que no sean capaces de pagar las mensualidades, quedando el propietario del inmueble en un estado de cese de rentabilidad. En estos casos, la legislación estadounidense, muy pro-propietario, protege al dueño del inmueble por impago de alquiler mediante un proceso de desahucio efectivo en tan solo 45 días.

Otra protección del dueño del inmueble se da en los casos en que un inquilino tenga un contrato de alquiler de varios años de duración y quiera romper el contrato antes de la terminación del mismo unilateralmente, este está obligado a pagar las mensualidades pendientes del resto del contrato.

Tras todos estos datos, no es descabellado pensar que en un proceso de inversión y desinversión de 5 años podamos alcanzar TIRes de más del 10% anual, tanto en el sector comercial como en el residencial, sin contar con el cambio de la divisa, que como estamos viendo, pasa de ser la motivación principal, a ser la guinda del pastel. Es por esto, que no son pocas las entidades especialistas en inversión las que están recomendando cada día más la inversión en este país a nivel inmobiliario, incluso desbancando a Alemania como estrella de la inversión inmobiliaria segura y rentable.

Junto con estos edificios en rentabilidad, debemos destacar otro producto estrella para los grandes inversores en estos momentos en Manhattan que es el negocio hotelero, es decir, la compraventa de hoteles o inversión en proyectos hoteleros. La ciudad de Nueva York recibió a más de 46 millones de turistas en 2007, un 5% más que en 2006; el crecimiento estuvo impulsado en buena medida por los visitantes extranjeros, que fueron en 2007 un 20% más que el año anterior (un total de 85 millones).

Los responsables de turismo de la ciudad señalan entre las causas de este aumento la debilidad del dólar, que ha convertido a Nueva York en un destino más asequible. El objetivo es ahora alcanzar los 50 millones de visitantes en 2015, una cifra que equipararía a la ciudad norteamericana con países como Francia o España en cuanto que receptora de turistas.

Prueba de este auge en el sector son los 5 proyectos aprobados de hoteles de 4 y 5 estrellas en el barrio del Distrito Financiero, zona que hasta hace muy poco era considerada por la inmensa mayoría como un área comercial o de oficinas y que se está posicionando como uno de los barrios con mayor proyección, no solo por su buena localización sino por sus precios competitivos, además de disfrutar de una serie de ventajas fiscales a los que otras zonas no tienen acceso.

En referencia a la zona del Downtown y Distrito Financiero, las últimas noticias que nos llegan afirman que la Autoridad Portuaria de Nueva York, organismo encargado de la reconstrucción de la "zona cero", ha informado del buen progreso de las obras en esta zona. Además ha comunicado un aumento del presupuesto destinado a este proyecto, que ha pasado de 2.5 billones de dólares a 3.2 billones. Parte de este incremento está destinado a la construcción de una zona exclusiva de locales comerciales que ocuparan unos 50.000 metros cuadrados y que necesitará de una inversión de 590 millones de dólares. Recordemos que la “zona cero” albergará siete torres de oficinas en un proyecto a entregar en el 2011, siendo la “Freedom Tower” la más representativa de todas.

Sobre la evolución de los precios de nuevos desarrollos en el Distrito Financiero, estos aguantan un trimestre más. El estudio sobre el comportamiento de los precios en el tercer trimestre del 2008 muestra un nulo incremento de los precios desde el pasado trimestre a este pero un aumento del precio medio por apartamento con respecto al 2007. Las unidades más pequeñas (estudios y un dormitorio) son las que están teniendo mejor salida al mercado, si bien los precios de este tipo de apartamentos han crecido en torno a un 7% comparado con el 2007.

A todos estos datos hay que sumar el “efecto Obama”, que principalmente está afectando a la confianza en el mercado interno nacional estadounidense, siendo prueba de ello la reciente estadística realizada a profesionales del sector inmobiliario en todo EE.UU., donde más de un 60% de los encuestados afirman estar seguros de que el nuevo presidente de la nación americana solucionará la crisis financiera y de consumo existente.