Carlos Moreno

Director comercial de Napisa

El mercado de suelo industrial está actualmente en una fase de desequilibrio debido a un exceso de demanda y a una escasez de oferta de suelo finalista en las grandes ciudades. La situación es especialmente grave en Barcelona y en Madrid, aunque en este último caso, tenderá a estabilizarse cuando la bolsa de suelo en desarrollo salga al mercado a medio plazo. La mayor parte del suelo en desarrollo se sitúa en el arco este-sur, donde la iniciativa privada y la pública autonómica se complementan. Según fuentes de la propia Comunidad de Madrid, su gobierno está ejecutando 1.547 hectáreas en parcelas empresariales lo que supone una superficie casi equivalente a la de la Casa de campo.

Por su parte, en el municipio de Madrid encontramos escaso número de parcelas calificadas con uso industrial (Vicálvaro, Vallecas o Villaverde), pero la mayoría de ellas se encuentran afectas a unas ordenanzas que establecen edificabilidades no aprovechables para el sector industrial, y un incremento de precio que no se puede absorber por nuestro sector. Así, zonas como Carabanchel, Julián Camarillo y otras similares se están “terciarizando” construyendo despachos profesionales o lofts, o incluso recalificando las antiguas parcelas industriales a uso residencial.

La tendencia actual es la deslocalización de la actividad de los grandes núcleos industriales para conseguir suelo finalista más barato y a distancias cada vez más alejadas. La industria logística está en particular afectada por esta escasez, dado que no se crean plataformas adecuadas a las necesidades de los promotores e inversores logísticos o porque las pocas que se crean se desarrollan muy lentamente desde la Administración. Esta industria requiere, además de grandes viales, parcelas con ocupaciones y edificabilidades bajas, y grandes campas para el tránsito y estacionamiento de vehículos pesados.

Por este motivo en la actualidad las parcelas existentes de uso logístico suponen un encarecimiento de los precios que la gran mayoría de los promotores no pueden repercutir a sus precios de arrendamiento. Los ratios medios de la parcela logística están por encima de los diez mil metros, llegando, en algunos casos, hasta los cien mil metros cuadrados, mientras que la industria tradicional está entre los cinco y diez mil metros cuadrados. La pequeña industria requiere espacios mucho más reducidos, pero se resiente especialmente de los elevados precios por la necesidad de estar cerca de los núcleos urbanos e industriales.

Ajeno a la tendencia anterior, la construcción de mininaves, de entre 500 y 1.000 metros cuadrados, vive un buen momento. Su éxito se debe por un lado a que el pequeño industrial se beneficia de no tener que contratar por un lado el proyecto y por otro la construcción. Por otro lado, el promotor, en muchos casos residencial, encuentra un nuevo producto con mucho recorrido en el mercado que es bien aceptado por industriales pero también por los pequeños inversores que encuentran un producto alternativo a la inversión residencial, menos arriesgado y con las mismas exigencias financieras.

Los organismos públicos tienen que reflexionar sobre su aversión a colaborar y a vender suelo a los promotores industriales para conseguir atender a una demanda real del mercado de la pequeña industria que requiere un producto barato, sin tener que asumir el riesgo y la dedicación que supone ejecutar una obra, facilitando así la ubicación de empresas y evitando al usuario final un proceso complicado y caro, como es la búsqueda de suelo, la tramitación de licencias, y la ejecución de la obra. De ahí la importancia que tiene delegar este proceso en un agente altamente especializado y con larga trayectoria.