Manuel Mayo

Consejero delegado de Evaluación Ambiental S.L.

Llevo en este negocio algo más de quince años y puedo garantizar que una de las cuestiones a las que dedico más tiempo es la de escuchar las quejas de los compradores de suelo. Han adquirido un terreno basándose en unas razonables expectativas de beneficio pero cuanto quieren emprender el proyecto que va a rentabilizar su inversión se encuentran con que surgen todo tipo de imponderables.

La experiencia me ha acabado por demostrar que buena parte de los problemas que se exponen se podrían haber solucionado fácilmente antes de que se produjeran con un asesoramiento adecuado. Precisamente por ello me gustaría dedicar este artículo a responder a la gran pregunta: ¿cuáles son las principales limitaciones ante las que se encuentran habitualmente los compradores de suelo? Porque conocerlas con anticipación es el mejor camino para no incurrir en errores que pueden ser fatales. Voy a centrar mi atención en las tres que se plantean con mayor frecuencia:

Primera. El suelo no tiene la calificación urbanística que parecía tener. Por ejemplo, aunque nos pueda parecer increíble, no es extraño que se haya adquirido un terreno creyendo que era urbano cuando en realidad se trataba de un terreno urbanizable cuando no rústico. La consecuencia es que el proyecto queda aparcado sine die, sobre todo si nos encontramos ante el segundo de los casos.

Segunda. El suelo tiene determinadas cargas medioambientales imprevistas. Por ejemplo, nadie ha explicado al comprador que se encuentra en un área donde hay espacios naturales protegidos (una colonia de aves o de insectos) o en la que hay registrado un patrimonio arqueológico que restringe cualquier clase de trabajo ulterior. La consecuencia es que el proyecto difícilmente podrá ser rentabilizado a corto y medio plazo (y en muchas ocasiones tampoco a largo).

Tercera: El suelo adquirido está sujeto a una normativa específica. En ocasiones lo que ocurre es simplemente que la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento donde se sitúa el terreno tiene una legislación ambiental específica distinta de otra Comunidad o Ayuntamiento donde el comprador ha realizado recientemente operaciones similares, con los subsiguientes retrasos en cuestiones como la obtención de autorizaciones o licencias. Es verdad que estas limitaciones tienen ya de por sí mismo un peso específico considerable. Pero también lo es que en momentos de bonanza económica, como los que hemos tenido hasta hace relativamente pocos meses, en muchas ocasiones se ha tendido a no tenerlas en cuenta en la medida en que merecían.

Pero ahora la realidad es muy distinta. En un momento como el actual, caracterizado por aspectos como la crisis en la promoción inmobiliaria, la ralentización en la venta de inmuebles, los márgenes cada vez más estrechos y la elevada incidencia del precio del suelo en los precios de la promoción, anticiparse a estas posibles limitaciones adquiere una relevancia estratégica de primer nivel y es la linde que en muchas ocasiones marca la frontera entre un proyecto rentable y una iniciativa ruinosa para los compradores de suelo.

Y esta anticipación a dichas limitaciones pasa, a mi juicio, por dos aspectos. El primero de ellos es la prudencia en la gestión de este tipo de operaciones, no dejándose engatusar por supuestos “chollos” que a la hora de la verdad no son tales. Y, en segundo término, es clave contar con el asesoramiento de expertos en la materia, cuyo saber hacer les convierta en capaces de discernir fehacientemente a la vista de un terreno con el fin de cuantificar posibles incidencias y fijar el valor del suelo en función de la real capacidad de acogida que tenga dicho terreno.