Los expertos descartan la existencia de una burbuja inmobiliaria y confían en la estabilidad

Los precios de los pisos subieron en España el triple que en los países de la eurozona entre 1995 y 2002, y actualmente se encuentran sobrevalorados en un 52%, según un informe sobre la vivienda en el mundo publicado por la revista británica "The Economist, que apunta a la existencia de una burbuja inmobiliaria en nuestro país, que provocará una caída de los precios en torno al 30% en los próximos cuatro años. Los expertos nacionales, sin embargo, no comparten la idea del riesgo de estallido de una burbuja en el sector inmobiliario español, a pesar de la fuerte subida de precios, y prevén un crecimiento sostenido de los mismos en paralelo a la inflación.

Luis M. Lianes
Madrid

Fue Alan Greenspan, el presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, el primero en advertir de la exuberancia irracional de los mercados de valores y del riesgo de que explotara la burbuja tecnológica y atrapara en su estallido a muchos inversores que acudieron a las Bolsas como los buscadores de oro acudían a la orilla de los ríos a cribar sin descanso.
Fue el mismo Greenspan que, cuarenta año atrás, siendo ya entonces un joven intérprete de los posos del café de los mercados, advirtió que cuando un ciudadano vendía su vivienda, la hipoteca que suscribía el comprador siempre era muy superior a la que cancelaba el vendedor. La conclusión de Greenspan fue que los activos inmobiliarios jugaban un papel muy importante en el desarrollo de una economía, puesto que su casi segura revalorización generaba un poder adquisitivo adicional que se traducía en una mayor renta disponible y se trasladaba al consumo y, por tanto, al crecimiento de la economía. Hoy, este fenómeno se ha convertido en el motor que mantiene en marcha la frágil economía de Estados Unidos.
El sector inmobiliario estadounidense ha tomado el relevo de la burbuja bursátil que estalló en marzo de 2000 y acumula una subida encadenada del 38% en los últimos cinco años, lo que ha permitido mantener el poder adquisitivo de los estadounidenses. Este fenómeno acarrea un riesgo, que no es otro que el estallido de la burbuja, bien por el fuerte incremento de los precios, que hace imposible la adquisición de una vivienda para muchos ciudadanos, bien por el estrangulamiento financiero de muchas familias, que se han endeudado hasta más allá de la prudencia, aprovechando que los tipos de interés están en el 1,25%, el nivel más bajo desde 1961.
El escenario inmobiliario en Estados Unidos no es una excepción. En Europa se repite el mismo escenario, que presenta trazos mucho más definidos en España. Aquí, si bien es cierto que las circunstancias son muy distintas a las estadounidenses, el sector inmobiliario cabalga desbocado desde 1996, cuando consiguió levantarse del crack que se produjo en 1992 y que le noqueó por algunos años.
De hecho, un reciente informe de la revista "The Economist" señala que el acelerado crecimiento del sector inmobiliario en trece países –entre ellos España y Estados Unidos– ha provocado una burbuja de importantes magnitudes que ahora está a punto de estallar. El informe elaborado por esta publicación advierte de que los precios en España están sobrevalorados un 52% y que pudieran haber tocado techo porque se ha producido una espiral alcista que ha empujado a los compradores a pagar un precio "ridículamente alto" por un piso.
La revista señala que esta situación estallará cuando se produzca un cambio de parecer en los compradores y se den cuenta de que lo que pagan por una vivienda no lo merece. Ese cambio de criterio provocará, concluye este estudio, una caída sustancial de los precios en el mercado inmobiliario que, según sus cálculos, puede alcanzar el 30% en los próximos cuatro años. Se acabó la máxima de que "los precios de las casas nunca caerán como los de las acciones", proclama "The Economist".
Los expertos, sin embargo, no comparten esta conclusión, ni ninguna de las aseveraciones de la revista. Por ejemplo, Juan Romo, director de Research de CB Richard Ellis, considera que no hay riesgo de estallido de una burbuja en el sector inmobiliario español, a pesar de la fuerte subida que han experimentado los precios desde 1996.

No hay burbuja.- "Yo creo que no estamos ante una burbuja inmobiliaria. Otra cosa distinta es que los precios hayan subido a un fuerte ritmo en los últimos años y que en los próximos la evolución sea mucho más moderada. En nuestra opinión, los precios evolucionarán al ritmo de la inflación, que es la mejor forma de crecer de una manera estable y saneada", dice este experto.
Tampoco Josep Palacios, director de Sasi Consultores Inmobiliarios, avala la tesis de la burbuja. "La subida de los precios de la vivienda y del sector inmobiliario en general es consecuencia la fuerte demanda que se ha producido estos años. Y no vemos que se vaya a producir una fuerte caída de la demanda porque la economía española continúa creciendo a buen ritmo y las grandes ciudades afrontan proyectos de futuro de gran envergadura que mantendrán la pujanza del mercado. Se me hace muy difícil pensar que se puede producir un parón en el mercado inmobiliario, aunque sí creo que a partir de ahora habrá una mayor estabilidad en los precios", dice.
Echando la vista atrás y fijándola en la última burbuja inmobiliaria, la que se formó a finales de los ochenta y estalló en 1991-92, observamos que las coyunturas, de entonces y ahora, son claramente diferentes. "La gran diferencia es que antes dependías de una peseta que tenía fuertes fluctuaciones y los momentos de depreciación eran aprovechados por los inversores extranjeros para entrar en el mercado inmobiliario español. Ahora compartimos una moneda común europea que ha dado estabilidad a nuestro mercado y ha acabado con los movimientos abruptos de la divisa, por tanto, no hay ventajas comparativas entre los países europeos", dice Juan Romo, de CB Richard Ellis. Esa ventaja comparativa tampoco existe ahora con los países del área dólar, dada la fuerte revalorización del euro frente a la divisa estadounidense.
Pero quizá la principal diferencia entre antes y ahora, a juicio de los expertos, es que ahora los ciclos económicos son más estables y esa estabilidad se ha trasladado al sector inmobiliario. Ciertamente, en el anterior escenario, la economía española era capaz de crecer a fuerte ritmo y crear un gran número de empleo, pero se veía incapaz de mantener esa situación en coyunturas adversas y, de hecho, los años malos se llevaban por delante todo lo creado en los buenos.
La diferencia ahora es que, en buena medida, las coyunturas favorables se han convertido en estructura y la economía española es capaz de soportar baches sin perder lo creado, especialmente el empleo. Eso hace que el número de desempleados sea soportable en tiempos de crisis. Incluso, como ocurre en el momento actual, que la economía española es capaz de crecer cuando la mundial –encabezada por Estados Unidos, Japón y Alemania– atraviesa serias dificultades, incluso es amenazada por el fantasma de la recesión.

El nuevo escenario.- Este nuevo escenario se traslada también al mercado inmobiliario. "Ahora, los ciclos del sector inmobiliario se han estabilizado y se han corregido los movimientos convulsos que se daban antes, cuando a una fuerte subida del sector le seguía una caída abrupta, como se vio en 1991 y 1992, cuando del boom se pasó al crack y los precios cayeron a la mitad. No creo que ahora haya riesgo de que se repita esa situación", señala Romo.
A pesar de la espiral alcista de los últimos años, los expertos prevén que los precios sigan creciendo en los próximos años, pero de forma más estable y sostenida, al ritmo de la inflación. Y que la demanda se modere y ponga las cosas en su sitio. "Se está viendo en los mercados de oficinas y comercial, donde la demanda ha caído y los precios se han moderado, pero no se ha producido ningún crack. Eso mismo pasará en el mercado residencial", dice Palacios.
El otro argumento que apoya las razones contrarias a una burbuja es que, en los próximos meses, a la vuelta del verano, la ansiada recuperación económica comenzará a tomar forma y esa recuperación se prolongará durante dos o tres años. Eso supondrá la recuperación de los mercados bursátiles que, es cierto, puede provocar la salida de la inversión en ladrillo para regresar a las acciones, pero, por esa relación entre unos y otros, mantendrá el tirón de la demanda de viviendas, mientras que la recuperación económica, que se traducirá en una mejora de los resultados empresariales, hará lo propio con la demanda de oficinas, locales comerciales y naves industriales.
En el anterior ciclo inmobiliario alcista se pasó de la euforia a la depresión sin solución de continuidad. Ahora, tras la euforia vendrá el sosiego, la estabilidad que es quizá la mejor forma de estar.