PROFESIONALIDAD Y PROFESIONALIZACIÓN
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
Director de franquicias de LDC
La figura del administrador de fincas se encuentra regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) en la cual se enumeran, en numerus apertus, las actividades y funciones que lo deben ocupar. Atendiendo a dicha legislación, el administrador de fincas debe gestionar el patrimonio delegado en él con criterios profesionales, encargarse del cobro de los recibos relativos a la comunidad, reclamar los recibos impagados, evitar que se produzca la depreciación del valor de la vivienda por un mal mantenimiento, convocar la junta de los propietarios. Asimismo cabe destacar que se encarga de la administración de los elementos comunes de las comunidades de propietarios y de la contabilidad, tanto individual como la de todo el inmueble, comprometiéndose a la elaboración y presentación de balances económicos con la periodicidad que le sea requerida.
Estas funciones no implican una titulación determinada ni la inscripción del profesional en el Colegio Oficial de Administradores como así lo precisa el artículo 13 de la citada ley. Concretamente, la LPH establece que el cargo de administrador de fincas puede ser desempeñado por personas, físicas o jurídicas, ajenas a la Comunidad, siempre que tengan una cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Este artículo de la LPH también especifica que cualquier propietario puede administrar su comunidad sin que se le exija la posesión de título alguno y de ahí se desprende, por extensión, que cualquier profesional preparado y con la estructura y medios necesarios podría administrar una comunidad de propietarios.
La intención del legislador no ha sido la de otorgarle exclusividad a la figura del administrador de fincas porque, de haber sido así, lo hubiera especificado, según mi criterio, abierta y claramente en este artículo reformado en el año 1999. De todas formas, cabe plantearse la constitucionalidad del requisito de la titulación del cargo de haber sido aprobada dado que si una ley exigiera una preparación especial para dicha profesión estaría violando, posiblemente, los derechos constitucionales de la libertad de empresa y la libertad profesional recogidos, respectivamente, en los artículos 38.1 y 35 del Texto Fundamental.
El Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional (véase, por ejemplo, la STC del 14 de marzo de 1994) ha venido a ratificar la idea de la no exclusividad de los administradores de fincas colegiados al negar que exista una titulación académica con una “idoneidad objetiva y previa” para la administración de fincas urbanas.
Los administradores de fincas colegiados no tienen, por lo tanto, competencia exclusiva en la administración de fincas. El propio Consejo de Colegios Oficiales de España de administradores de fincas colegiados ha reconocido que la LPH no les otorga exclusividad en estas funciones. Es decir, la relación profesionalidad-título no es unívoca, no al menos cuando es aplicada en el ámbito de administración y gestión de fincas.
Llegados a este punto conviene hacer una puntualización de rigor. Los argumentos expuestos anteriormente no son óbice para reconocer la importancia, aunque en ciertos ámbitos denostada, del administrador de fincas ni tampoco pretendo menoscabar el buen hacer de los administradores colegiados. No cabe duda de que la gestión y la administración de un inmueble merecen atención y profesionalidad constante y por eso es aconsejable que el cargo lo desempeñe una persona, inscrita o no inscrita en el Colegio Oficial de Administrador de fincas, pero que cuente, en todo caso, con aptitudes y medios, con disposición y ganas.