La demanda de naves industriales en la UE se desplazará hacia los nuevos miembros

La entrada en la Unión Europea de 10 nuevos miembros el próximo junio de 2004, va a cambiar totalmente el mercado de la propiedad inmobiliaria industrial, cuya demanda se desplazará hacia los países de Europa central. En Europa occidental, los precios medios de alquiler de propiedad industrial no han variado durante el pasado año, aunque se han incrementado un 14% en los últimos cinco ejercicios. La rentabilidad en estos países ha pasado del 8,3% al 8,2% durante el año pasado. España se encuentra entre los países más rentables para invertir en propiedad inmobiliaria industrial.

Pablo Sola
Madrid

La actividad económica europea está sufriendo un proceso de concentración en las ciudades más pobladas del continente, como son París, Londres y Madrid, lugares donde se crearán hasta 2006 cuatro de cada diez empleos nuevos en las 34 capitales de Europa Occidental contempladas en el informe sobre Mercado Europeo de la Propiedad Inmobiliaria Industrial de King Sturge.
Esta coyuntura económica se va a ver también afectada por el ingreso en junio de 2004 de 10 nuevos miembros en la Unión Europea, que incrementarán en 452 millones el número de habitantes y que son las economías con mayor crecimiento del continente.
Esto se va a traducir en un desplazamiento de la producción industrial y de los fondos estructurales de la UE hacia los países de Europa central, lo que va a provocar el aumento de la demanda de propiedades inmobiliarias industriales en los nuevos miembros, mientras que las regiones de Europa occidental, que tradicionalmente han dependido de la industria manufacturera, tendrán dificultades. Se puede afirmar, que la ubicación futura de las naves logísticas será más hacia el este del continente.
La propiedad inmobiliaria industrial consta de naves y de propiedad inmobiliaria para la pequeña industria. En Europa occidental en general, la demanda de instalaciones de menos de 5.000 metros cuadrados para la pequeña industria es superior a cualquier otra. Por otro lado, en algunas regiones del centro, como Ilede-France y Lombardy, existe necesidad de naves logísticas y para distribución.
En España, la demanda de naves y de unidades para la pequeña industria de menos de 5.000 metros cuadrados es alta, pero cambia de signo en lo concerniente a naves e instalaciones de gran tamaño para la pequeña industria.

Disponibilidad.- En principio, existe una oferta de naves y de propiedad inmobiliaria industrial para la pequeña industria de carácter moderado e incluso bajo en la periferia de las ciudades europeas. Pero hay que matizar este dato con el alto nivel de construcción nueva que existe, entre otros países, en el nuestro, que encabeza la lista junto a Francia e Italia.
El nivel de construcción es bajo en Alemania, Holanda y Suiza debido a los altos precios del suelo y a que la actividad económica es menor que la media de Europa occidental. Dinamarca, Bélgica e Irlanda también están escasos de obra.
En cuanto a los alquileres de la propiedad industrial de primera categoría, España ocupa nuevamente puestos de importancia, ya que cuenta con uno de los precios más altos de Europa, junto a Irlanda, Suiza, Alemania, Holanda, Austria y Reino Unido. Este último país tiene el precio más alto; se pagan 189 euros por metro cuadrado al año en la periferia de Londres.
Los alquileres de la propiedad inmobiliaria industrial son más altos en las regiones más pobladas, pues la autoridades ejercen un férreo control sobre la oferta de suelo para uso industrial. Los precios de suelo industrial pueden subir dado que, una vez conseguidos los permisos urbanísticos necesarios, los promotores utilizan estos terrenos para usos alternativos de mayor valor añadido.
El alquiler medio de la propiedad inmobiliaria industrial de primera categoría en la periferia industrial de las ciudades de Europa occidental no ha variado durante el último año. Sin embargo, ha habido cambios importantes, como son el aumento en Italia y Francia de los alquileres y su descenso en países como Alemania, Suiza y Austria.
Contando a más largo plazo, los alquileres medios de la propiedad inmobiliaria industrial han aumentado un 14% en los últimos cinco años. Los países en los que más han aumentado son España, Italia, Francia, Bélgica e Irlanda, mientras que en Alemania del este han disminuido. En concreto, en Madrid, han subido un 116% y en Barcelona un 32%.
El caso de Europa central es diferente, ya que durante el último año los alquileres han descendido un 8% y en el mismo periodo de cinco años la caída ha sido del 26%. La razón hay que buscarla en el limitado stock de propiedad inmobiliaria industrial moderna que existía en esta región en 1997. Desde entonces, el hecho de que ya existe más espacio industrial moderno disponible ha hecho que el mercado haya tendido al equilibrio. Los alquileres de la propiedad inmobiliaria industrial de primera y de segunda categoría en Europa central son en la actualidad menores que los de la zona occidental.

Rentabilidad.- Desde el punto de vista del ocupante, las zonas más rentables son las proximidades de los grandes puertos como Marsella, Amberes, Rotterdam y, en nuestros país, Barcelona, a pesar de que es la única ciudad de las citadas donde el suelo no es especialmente barato y sí en el resto, lo que hace necesariamente menores los costes de construcción. Las periferias industriales menos atractivas para el ocupante son las de las ciudades del Reino Unido, Suiza, Alemania e Irlanda.
Los ocupantes estudian varios aspectos de cada ubicación, como son el alquiler, la riqueza y la densidad del área de influencia más cercana, así como una gama de otros costes de ubicación, como el tiempo de conducción necesario para la distinción de mercancías, el acceso a los puertos y aeropuertos y la disponibilidad de mano de obra.
En cuanto al suelo de uso industrial, el precio medio de las ciudades de Europa occidental asciende a 211 euros el metro cuadrado por lo que respecta a ubicaciones de primera categoría, y a 78 euros en zonas de segunda categoría. En Europa central, la equivalencia es de 57 euros en zonas de primera categoría y de 23 euros en las áreas secundarias. España se encuentra entre los países donde el suelo industrial está más caro y, en concreto, Barcelona tiene un precio de 520 euros el metro cuadrado, siguiendo a Londres, donde cuesta 784 euros el metro cuadrado y es la ciudad más costosa.

Inversión.- España se encuentra entre los países más rentables en cuanto a la inversión en propiedad inmobiliaria industrial de primera categoría. Reino Unido, Irlanda, Austria, Alemania, Suiza y Holanda completan la lista.
Los menos competitivos son Francia, Bélgica, Italia y Europa central en su conjunto. Las rentabilidades de la inversión en propiedad industrial están correlacionadas con los alquileres de la propiedad industrial, pues aquellos países en los que las rentabilidades son más bajas, los alquileres suelen ser más altos, y viceversa.
La media de rentabilidad de la propiedad industrial de primera categoría en Europa occidental ha pasado del 8,3% al 8,2% durante el año pasado y, en concreto, ha descendido en Italia, Francia y Bélgica, y ha aumentado en Alemania.
En Europa central, por su parte, la rentabilidad ha descendido del 11% al 10,5%, y lo ha hecho más en aquellos países en los que en un principio era más alta.
Se espera que la rentabilidad de la inversión permanezca estable durante el año próximo gracias a los bajos costes financieros y el peso del dinero que entra en el mercado.
El estudio indica que las mejores oportunidades de inversión se dan en París, Londres y Madrid, e incluso Lyon y Milán, en Europa occidental; y en Praga, Budapest y Varsovia en Europa central, siendo Alemania el país que peor panorama tiene.