La actividad de los centros comerciales en España se estabiliza tras el "boom" de 2002

El desarrollo de los centros comerciales atraviesa uno de sus mejores momentos en España. Con la SBA inaugurada durante el año 2002 y el primer cuatrimestre de 2003 se ha alcanzado la cifra record de 996.300 metros cuadrados nuevos. Las tasas de ocupación de los locales es elevada, y la rentabilidad estable convierte a este tipo de productos en un destino fiable para el inversor. Además, en nuestro país sigue habiendo zonas que ofrecen una amplia oferta para la construcción de nuevos complejos.

Mónica Figueres
Madrid

El año 2002 terminó con una cifra record de superficie bruta alquilable (SBA) inaugurada en los centros comerciales españoles. Durante los cuatro primeros meses de 2003 la tendencia se dirige hacia una mayor estabilidad, destacando también la alta tasa de ocupación de los locales nuevos.
El mercado de centros comerciales sigue siendo uno de los segmentos inmobiliarios más activos. Según los datos recogidos en el informe realizado por Aguirre Newman, "Evolución del segmento de Centros Comerciales en España", el pasado año se inauguraron casi 885.000 metros cuadrados de nueva SBA procedentes tanto de los 29 centros que se abrieron al público por primera vez, como de los seis que fueron ampliados y reformados. Entre los meses de enero y abril de 2003, la actividad parece haberse normalizado algo más, con un total de seis nuevas aperturas y una ampliación, lo que supone la incorporación al mercado de 81.300 metros cuadrados más.
Esta situación, unida a la cifra de población que se ha registrado en el último censo de 2001, ha propiciado que la densidad de SBA por cada 1.000 habitantes haya pasado en el último año y medio de 179,3 a 197,1 metros cuadrados por 1.000 habitantes, lo que supone un incremento en la densidad de casi el 10%.
En cuanto a la comercialización de los centros, es significativo que los niveles de ocupación, en la gran mayoría de los casos, es alto, pero la situación económica actual ha ralentizado la expansión de importantes marcas, que realizan análisis más detallados de las distintas alternativas que tienen para ubicar sus instalaciones. Como consecuencia directa de esta ralentización, se frena también la contratación en los nuevos proyectos.
Los precios de alquiler han seguido una tendencia de crecimiento menor e incluso de estabilización de las rentas, aunque claramente condicionados por la ubicación. Las mayores subidas se han registrado en centros muy consolidados y con escasa oferta de locales vacíos.

Centros por autonomías.- Una de las características más importantes del comportamiento del mercado de centros comerciales durante el año 2002 y el primer cuatrimestre de 2003 es el reparto de las inauguraciones por comunidades autónomas. De todos los nuevos centros abiertos, el 70% (25 centros) están ubicados en sólo cinco comunidades: Andalucía, con 8 nuevos centros; Galicia y Madrid con 5; Canarias con 4 y Valencia con 3. Contando también con las ampliaciones, esta cifra se eleva, ya que cuatro de las 7 registradas desde enero de 2002 hasta abril de 2003 han tenido lugar en Madrid, Andalucía y Valencia. Por otro lado, el volumen de nueva SBA ha sido bastante desigual en las distintas comunidades autónomas, debido a la diversidad de los tipos de centros que se han inaugurado en cada región.
En Madrid y Andalucía la SBA incorporada al mercado durante este periodo ha estado en torno a los 180.000 metros cuadrados, mientras que en Extremadura o Cantabria la cifra ha permanecido por debajo de los 10.000 metros cuadrados.
Teniendo en cuenta el número total de centros comerciales que están en funcionamiento en España, es destacable que de los 443 centros actualmente abiertos, Madrid, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana suman 258, lo que supone el 60% del total. Esto deriva en un desequilibrio sustancial con otras regiones como La Rioja, Navarra o Cantabria, donde el número de centros comerciales está situado, por el momento y hasta que se desarrollen los proyectos que ya han comenzado, en valores muy bajos.
Otro de los factores que diferencian las distintas comunidades y las convierten en mercados muy delimitados y que difícilmente se pueden evaluar de forma comparativa es el tamaño medio de los complejos. La superficie media en España está situada en 18.610 metros cuadrados. Por un lado, es significativo el aumento de esta media durante el año 2002 y los primeros meses de 2003, que sitúan la cifra en 26.900 metros cuadrados.
Las comunidades que presentan una mayor superficie media son aquellas en que este segmento se ha desarrollado en los últimos años, mientras que otras, como Madrid, presentan un valor inferior a causa de que, si bien ofrecen algunos de los centros más grandes del país, el gran número de complejos abiertos diluye el efecto de los grandes proyectos en la media.
En el volumen de SBA por cada mil habitantes, que es la variable que ofrece una visión sobre la densidad de los centros comerciales, lo más significativo es que se ha producido un crecimiento sostenido que seguirá en aumento, a pesar del incremento de población que está experimentando el país. Aún así, no parece que se vaya a dar una saturación, ya que el ratio español está situado por debajo de países como Suecia, Holanda, Reino Unido y Francia. Las únicas zonas en las que se podría hablar de situación técnica de saturación comercial, en términos de SBA, son las comunidades de Madrid, Canarias, Asturias y el País Vasco.
Andalucía, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Murcia o La Rioja presentan, en mayor o en menor medida, un potencial de desarrollo importante, lo que contrasta, en alguno de estos lugares, con las trabas legales que existen para llevar a cabo el desarrollo de proyectos de nuevos centros comerciales, y contribuyen a crear una situación de escasez de oferta de este tipo de productos.
Las comunidades más equilibradas en este sentido son Aragón, Cantabria, Navarra, Ceuta, Baleares y la Comunidad Valenciana, siendo las dos últimas las que ofrecen un mayor recorrido debido al incremento de su capacidad de consumo propiciada por el turismo que reciben anualmente. y que demanda una serie de servicios similares a los que tienen en sus países o sus ciudades de origen.

Tipología de los centros.- La Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) hace una clasificación de los centros comerciales en función de su tipología y tamaño. De este modo, el centro regional es el que tiene una SBA superior a 40.000 metros cuadrados; el centro comercial grande tiene una extensión de entre 15.000 y 40.000 metros cuadrados; el pequeño dispone de una SBA de 4.000 a 15.000 metros cuadrados; y la galería comercial tiene una SBA inferior a 4.000 metros cuadrados. Los otros 3 tipos de centros se clasifican según la finalidad del complejo. Así, existen también centros fundamentados en hipermercados, parques de actividades comerciales y centros temáticos.
El modelo más consolidado y, por tanto, con menor riesgo, sigue siendo el que tiene un hipermercado como locomotora, aunque en algunas comunidades autónomas, en las que hay más trabas para conseguir los permisos, se desarrollan casi exclusivamente proyectos basados en el ocio, que no necesitan segunda licencia.
Los centros comerciales que utilizan el ocio como locomotora tienen la alternativa principal de las salas de cine. Actualmente están empezando a aparecer los primeros síntomas de saturación en algunas ubicaciones concretas debido, fundamentalmente, a los altos ratios registrados de pantallas por 1.000 habitantes. Esta circunstancia obliga a los promotores a buscar otras actividades que puedan liderar estos proyectos. Los gimnasios y las boleras fueron una de las soluciones que se intentaron implantar, pero no obtuvieron los buenos resultados que se esperaban.
Otras fórmulas comerciales, como los parques de medianas superficies y los factory están teniendo bastante éxito, gracias a la amplia gama de productos y a los precios de venta. El principal inconveniente de este tipo de establecimientos es que requieren un estudio exhaustivo de viabilidad en cuanto a la ubicación y la zona de influencia.
También los centros de "proximidad" se están configurando, cada vez más, como un producto con un recorrido potencial considerable. Se caracterizan por ser urbanos, de tamaño pequeño o mediano y nacen con la intención de satisfacer las necesidades de su entorno más inmediato.
Finalmente, es significativo que la mayoría de los nuevos proyectos que están surgiendo y que serán abiertos al público en los próximos años consisten en centros regionales de gran tamaño y, como alternativas, se estudian cada vez más los parques comerciales de medianas superficies .
El tamaño medio de los proyectos de centros comerciales que se están desarrollando se sitúa en torno a 30.000 metros cuadrados de SBA y en muchos casos se trata de complejos de gran calidad e innovadores, tanto por la oferta de ocio o comercial como por el diseño de las instalaciones.