Asprima prevé que el precio de los pisos crecerá entre un 9% y un 10% a lo largo de este ejercicio
Redaccion | Lunes 20 de octubre de 2014
El precio medio de la vivienda nueva ha aumentado un 14,5% durante el último año en España y se estima un incremento del 10% para el presente ejercicio. El crecimiento vegetativo, la inmigración, la segunda vivienda y la residencia turística han hecho que se creen 2,5 millones de hogares en la última década. La convergencia monetaria y el aumento de las rentas han sido, por su parte, los factores que han incrementado los precios. El resto de países de la UE y EEUU han tenido un comportamiento similar.
Pablo Sola
Madrid
La irregularidad del ciclo inmobiliario de la última década en España, donde a la vez que se seguía produciendo se incrementaban los precios un total del 28,4%, ha motivado que los expertos y analistas se hayan parado a estudiar qué ocurre en el sector, quién adquiere las viviendas en estas circunstancias y cuáles son las soluciones.
Suben los precios.- El coste medio de la vivienda nueva ha continuado aumentado un 14,5% en los últimos doce meses -hasta marzo de 2003- alcanzando los 1.433,90 euros el metro cuadrado, mientras que el precio de la vivienda de segunda mano se ha situado en 1.187,80 euros por metro cuadrado, lo que supone un crecimiento del 18,6%, según datos publicados por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa).
Las previsiones hechas por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) para este año son de incrementos de entre el 9% y el 10% del precio de la vivienda, aunque los expertos de Tinsa, más pesimistas, esperan que si se mantienen los tipos de interés y la fuerte demanda la subida no bajara de una cifra de dos dígitos. Por su parte, Luis de Guindos, secretario de Estado de Economía, ha pronosticado una desaceleración de la subida del precio de la vivienda en torno al 6,5% o el 7%.
La principal preocupación del sector se centra en la posible 'burbuja' inmobiliaria que se estaría produciendo en nuestro país. "No lo sabemos muy bien, pero si hay 'burbuja' existe en muchas partes del mundo", ha declarado Angel Berges, director general de Analistas Financieros Internacionales, que ha comparado el comportamiento del mercado inmobiliario español con el del resto de la Unión Europea, para justificar el comportamiento del sector, y no ha encontrado diferencias sustanciales.
En Europa han sido el Reino Unido, Holanda e Irlanda los países, que junto a España, han registrado elevaciones de los precios de la vivienda más intensas. Tan sólo Alemania ha quedado al margen de estas subidas de precios, ya que la sufrió a mitad de los noventa por influjo de la reunificación alemana.
En Estados Unidos, al igual que en Reino Unido, además de producirse incrementos sustanciosos en los precios de la vivienda, también se ha llevado a cabo el fenómeno del reembolso del capital inmobiliario, que cosiste en financiar consumo privado al poder optar a mayores volúmenes de financiación con garantía de viviendas revalorizadas, efecto que no ha ocurrido en España.
La conclusión que saca el estudio de la situación del mercado inmobiliario español en comparación con la Unión Europea realizado por Asprima y Grupo Planner es que, a pesar de que el mercado de la construcción es muy local, pues interesan los precios de la ciudad, casi del barrio, la oferta y la demanda están completamente influidas por los factores de carácter global.
Quién compra.- En España se han creado en diez años 2,5 millones de hogares -un 21% de incremento-, y se ha demostrado una capacidad de absorción de más de un 70% del incremento del parque de viviendas.
Una de las causas ha sido el fuerte ritmo de creación de nuevos hogares, que paralelamente han sufrido la reducción del tamaño medio de los mismos, aunque aún son mayores que en Francia o los países nórdicos. Otra, la intensa entrada de inmigrantes, cifrada en más de 1,2 millones de personas durante la última década.
Uno de los principales rasgos diferenciales del mercado español es la importancia relativa de la segunda residencia, ya que el 16% del stock total de viviendas se utiliza para este fin, marcando una de los ratios más elevadas de la UE, debido, principalmente, al importante peso de la demanda turística en nuestro país. Esta demanda se ha visto impulsada por la consolidación de la unión monetaria europea que, con la eliminación del riesgo cambiario, ha permitido incorporar al mercado inmobiliario español una importante demanda potencial procedente de países europeos, especialmente Alemania.
También hay que poner de manifiesto el elevado peso que tienen las segundas residencias en aquellas provincias del interior que más han sufrido el fenómeno de la despoblación. En ellas, un elevado porcentaje de ciudadanos que se ha desplazado hacia zonas más urbanas mantiene su segunda residencia.
Otro aspecto diferencial ha sido la capacidad de respuesta de la oferta, que ha doblado su producción de viviendas terminadas, hasta 600.000 anuales, lo que probablemente ha permitido que los incrementos de precios no hayan sido mayores de los que se habrían producido con una oferta más inelástica.
Un sector competitivo.- El dinamismo de la producción ha situado al parque de viviendas español entre uno de los principales de la UE, lo que supone un ratio de unas 500 viviendas por cada 1.000 habitantes, situándose entre los valores más elevados de Europa. Si el parque de viviendas se relativiza frente al número de hogares, el ratio en España es de 1,47 viviendas por hogar, que es con diferencia el más elevado de la Unión Europea. Sin embargo, no cabe hablar de una situación de sobre-oferta, en la medida en que gran parte de las casas construidas en las últimas décadas ha tenido como destino la segunda residencia. De hecho, si se considera sólo el parque de viviendas principales, el número de pisos por hogar sería de uno, en torno a la media de la UE.
José Manuel Galindo, secretario general de Asprima, ha cifrado el crecimiento medio de nuevos hogares entre 300.000 y 350.000 anuales, si todos los factores mencionados -crecimiento vegetativo, inmigración, convergencia y turismo-, siguen igual.
Accesibilidad.- El deterioro de la accesibilidad a la compra de una vivienda también se ha producido en la principales economías de nuestro entorno. En el año 2002, para adquirir una vivienda en España era necesario destinar algo más de seis salarios anuales brutos, niveles similares a los de Reino Unido, y por encima de los 5,5 salarios correspondientes a Francia. En este ámbito, el estudio de la sensibilidad del esfuerzo financiero -porcentaje de renta destinado a pago de hipoteca- a las condiciones de financiación permite estimar que una elevación del plazo de amortización del préstamo de 15 hasta 20 años es equivalente a una elevación de los tipos de interés de 2,25 puntos porcentuales.
A pesar de estos datos, el director general de Analistas Financieros Internacionales ha dicho que "hay que tomarlos con cautela, pues la tasa de accesibilidad depende de muchos factores variables y, si bien es verdad que la tasa se estima en un 38% en España y un 48% para Madrid, también lo es que se trata de viviendas de tamaño medio donde habitan familias medias monosalariales".
El mayor riesgo que se deriva del incremento del crédito hipotecario es que el prestatario no pueda hacer frente a la carga financiera que representa la hipoteca sobre su vivienda. El riesgo puede aflorar, bien como consecuencia de una elevación de tipos de interés, dado el mencionado predominio de créditos a tipo variable, o como consecuencia de un deterioro en la renta con que hacer frente a la hipoteca.
Alquiler.- El secretario general de Asprima ha calificado positivamente las medidas estatales para promover el alquiler en España, ya que el porcentaje no supera el 12% del parque de viviendas principales, frente a más de un 35% correspondiente a la media europea. "Mientras en Europa decrece el número de viviendas en alquiler, en España también, así que nunca vamos a llegar a una convergencia si no se toman medidas", ha declarado José Manuel Galindo.
En cuanto al freno a la movilidad geográfica y laboral que supone un hogar, según estimaciones del Banco Central Europeo la predisposición a cambiar de lugar de residencia y trabajo es casi diez veces mayor entre la población que vive de alquiler que entre la que ocupa vivienda en propiedad.
No está establecido un ratio de distribución de viviendas en propiedad y en alquiler, pero un aumento del segundo es un factor importante para reequilibrar el mercado. Galindo ha propuesto que el alquiler esté sujeto a un IVA super-reducido, un 1,5% ó 2%, para fomentarlo, y por supuesto, una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que agilice los procedimientos de deshaucio.