Rafael Santamaría
Incrementar la participación de los promotores privados en Asprima y dar respuesta a la problemática que vive el mercado inmobiliario madrileño son dos de los principales objetivos del nuevo presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Madrid, Rafael Santamaría, también presidente de Reyal Grupo. La carestía del suelo y los retrasos en los procesos urbanísticos, así como aumentar la participación privada en la creación de viviendas sociales son sólo algunos de los problemas a los que tendrá que hacer frente.
Gema Fernández- Es el nuevo presidente de la Asociación de Promotores Constructores de Madrid (Asprima), ¿cuáles son los objetivos de su mandato?
- Los objetivos que me he marcado como nuevo presidente de Asprima van en dos líneas: la institucional y la corporativa. La primera supone dar respuesta a la problemática del sector inmobiliario madrileño en todos sus ámbitos: residencial, terciario, oficinas, hoteles...
En el caso de los objetivos corporativos, me propongo reorientar la asociación y dimensionarla hacia lo que creo debe ser en el futuro.
- ¿Y cuál es es futuro que espera para Asprima?
- Pretendo dar una mayor dimensión a la asociación, a través del incremento de la participación de las empresas que están asociadas (un total de 190 actualmente), tanto a nivel económico como de recursos humanos. Vamos a pedir a nuestros socios que se pongan a disposición de Asprima, porque la gran fuerza de la asociación tiene su base en las entidades y profesionales que la forman.
- A su juicio, ¿cuáles son los principales problemas a los que se enfrentan los promotores madrileños?
- Fundamentalmente, a la carestía del suelo, que lleva aparejado la tremenda subida que está experimentando el precio de la vivienda. Pero otro gran problema con el que nos enfrentamos los promotores es la contradicción entre nuestro deseo de participar en la creación de viviendas protegidas, porque sabemos que se trata de una necesidad social, y lo alejados que están los precios máximos de venta de este tipo de pisos de los costes que su construcción supone.
- ¿Qué sería necesario hacer para que construir VPO en Madrid fuese rentable para el promotor?
- Lo primero, sería necesario elevar los precios máximos de venta de las viviendas protegidas. En Madrid capital el precio máximo para un piso protegido de menos de 100 metros cuadrados se sitúa en 1.060 euros por metro cuadrado útil, es decir, unos 875 euros por metros cuadrado construido, lo que es insuficiente. Además, habría que disminuir las cargas urbanísticas que gravan este tipo de viviendas para aminorar las cargas. De esta manera, y con una subida del módulo de la VPO en torno al 20%, que no es muy exagerada, al promotor privado le saldrían las cuentas.
- Las medidas gubernamentales aplicadas a la VPO, ¿podrían incentivar la construcción de este tipo de viviendas en Madrid?
- Incluyendo la subida del módulo promovida por el Ministerio de Fomento y los incrementos de precio que se aplicarán a las viviendas protegidas que se construyan en los denominados municipios singulares ya están incluidos en las cifras que te he dado anteriormente, y la cuota de Madrid sigue siendo insuficiente.
- El boom inmobiliario que se está viviendo en los últimos años ha provocado nuevos rumores de 'burbuja inmobiliaria', ¿qué opina al respecto?
- En mi opinión, no existe burbuja inmobiliaria, al menos que pueda asustar. Teniendo en cuenta que se considera burbuja cuando los precios suben por encima de los fundamentos que la sustentan, no creo que nos encontremos ante esa situación. El factor riesgo no es mayor del 10%-15%, y desde luego nunca a medio plazo.
Los precios de las viviendas seguirán aumentando, pero más cercanos a la inflación, siempre que seamos capaces de corregir algunos factores como el del suelo. Pero el valor de los pisos es real, es un producto tangible, y a medio y largo plazo se mantiene.
- Los precios de las viviendas en Madrid, y en el resto de España, se han disparado, ¿hasta dónde vamos a llegar?
- Los precios no deberían subir mucho más del 9%-10% a final de año. El escenario más deseable sería que sólo aumentasen uno o dos puntos por encima de la inflación.
- ¿Podría darse la situación de que los tipos empezasen a subir y muchas familias no pudiesen seguir pagando su hipoteca?
- Espero que los bancos hayan previsto esta eventualidad en los planes de riesgo y tengan una capacidad de maniobra suficiente si fuera necesario. Además, el alargamiento de los plazos de los créditos hipotecarios podría paliar una hipotética subida. El Gobierno también es sensible a esta posibilidad y está arbitrando una serie de medidas en este sentido.
- ¿Cómo valora las medidas del Gobierno para contener los precios del suelo y la vivienda?
- Las medidas del Gobierno contribuyen a que no suba el precio de la vivienda, pero no son suficientes. En cuanto a las medidas a favor del alquiler, creo que son muy positivas, aunque no se ha dado el paso decisivo, que supone garantizar la seguridad jurídica en los arrendamientos y la rapidez en la resolución de los casos de impagados. Además, sería necesario que los promotores tengan la misma consideración fiscal que los fondos de inversión inmobiliarios, y estén exentos de pagar el 35% del Impuesto de Sociedades. Si estas medidas se aplican a los promotores, se impulsará la promoción de este producto.
- ¿Qué otras medidas podrían tomarse?
- Para abaratar el precio del suelo no existe una medida única, pero la agilización de los procesos urbanísticos ayudaría mucho. No puede ser que existan proyectos que tarden cinco o seis años en desarrollarse.
- Ahora que algunos proyectos urbanísticos madrileños han sido puestos en tela de juicio por el TSJM, ¿qué podría ocurrir?
- La sentencia nos preocupa porque afecta a la práctica totalidad de los nuevos desarrollos de suelo de Madrid. Nos consta que ya ha sido recurrida por el Ayuntamiento y la Comunidad, pero serán los próximos legisladores los que deban solucionar este problema.
- ¿Madrid tiene suelo para las próximas generaciones?
- Si hablamos de todo el territorio regional, sí que existe suelo, pero el término municipal de Madrid agotará todo su suelo con el desarrollo de los PAUs. Aunque para que esto ocurra todavía deben pasar diez o doce años más.
- ¿Por dónde pasa el futuro urbanístico de la capital?
- Por la rehabilitación, y en este campo hay mucho que hacer. Se necesita mayor amplitud de miras, es necesario agilizar y liberalizar las normas que encorsetan la rehabilitación, fundamentalmente, en el ámbito de la catalogación de los edificios, para que sea posible rehabilitar el centro de Madrid y cubrir las necesidades de la demanda.
- Los madrileños ¿vamos a tener que mentalizarnos de que habrá que salir fuera de la región, a ciudades como Guadalajara o Segovia, para encontrar piso?
- La posibilidad de salir de los centros urbanos siempre ha estado ahí, incluso cuando no existía el actual problema de precios elevados. En la medida en que las infraestructuras se modernizan y facilitan la movilidad, aumenta esa posibilidad. Lo que hay que procurar es que estos nuevos núcleos urbanos no se conviertan en las antiguas 'ciudades dormitorio'.
- Reyal Grupo, promotora que usted preside, va a poner en marcha un gran proyecto urbanístico de este tipo en Guadalajara, en torno a la estación del AVE, ¿en qué consiste exactamente?
- Se trata de toda una pequeña ciudad de 9.500 viviendas que se va a edificar alrededor de la estación del AVE, a 17 minutos de la estación de Atocha. Además, este desarrollo cuenta con zonas comerciales, 70.000 metros cuadrados dedicados a industrias limpias y 400.000 metros cuadrados de edificabilidad que han sido cedidos a la junta de comunidades. El objetivo es que se convierta en una ciudad productiva.
- ¿Y cuáles son los planes de futuro de la compañía para los próximos años?
- En Reyal nos movemos en dos áreas de actividad: la promoción residencial y la hotelera. Actualmente tenemos capacidad para promover unas 4.500 viviendas, entre promociones en marcha y suelo para su desarrollo. En cuanto a los hoteles, ahora explotamos cinco establecimientos, tres en Madrid, uno en Barcelona y otro en Vaqueira Beret; además, tenemos dos nuevos proyectos en marcha en la Ciudad Condal y otros dos en Madrid, además de un resort en Benidorm.
Nuestro objetivo para los próximos años es consolidar nuestra actual diversificación geográfica y en tres años aumentar nuestra facturación -en 2002 facturamos 290 millones de euros- en un 50%-60%, para crecer entre un 15%-20% anual.