El inversor extranjero protagonizó el 100% de la actividad en centros comerciales en 2009

La tasa de rentabilidad inicial sobre el volumen total de la inversión exigida por la mayor parte de los inversores supera el 7%. Durante el año 2010, y a la vista de la estabilización producida en el mercado en cuanto a rentas y disponibilidad, se espera una progresiva vuelta al mercado por parte los inversores, liderados por los especializados en el mercado de retail.

Se consolida la tendencia iniciada en 2008, por lo que respecta a la tasa de desocupación, aumentando en la mayor parte de los proyectos. En los centros comerciales Prime, la disponibilidad se mantendrá en los actuales niveles del 5%. Mientras, las previsiones apuntan a un incremento superior en los centros secundarios, que con una tasa de desocupación del 17% del final de 2009, podrían alcanzar el 19% en el presente año. La menor afluencia a los centros comerciales y la caída del consumo por la recesión económica actual han sido los dos factores críticos en este sentido.

El informe concluye que la disponibilidad no debería presentar incrementos sustanciales a lo largo de los próximos meses. La tasa de disponibilidad ha llegado a su punto más alto salvo en aquellos proyectos que muestren claras deficiencias en cuanto a su competitividad.

Por lo que respecta a la salida al mercado de nueva superficie, el año 2009 supone un cambio en la tendencia de os últimos años al haberse producido un drástico descenso en el volumen de centros inaugurados respecto a los inicialmente previstos. Frente a una previsión de aproximadamente 25 centros comerciales cuya inauguración estaba prevista en el año 2009 finalmente sólo lo han sido 15. Cabe destacar que las nuevas aperturas colocan en el mercado 320.682 m² de nueva SBA, aproximadamente un 50% del total de SBA que se estimaba inaugurar en el año 2009 (se situaba inicialmente entre los 650.000 m² y los 700.000 m² de SBA).

La comunidad autónoma más activa ha sido Madrid, con un total de cinco nuevos centros comerciales inaugurados en el año 2009, lo que supone más del 30% del total. Destaca también Andalucía con tres aperturas y Galicia con dos.

Tras las aperturas de 2009, el parque de centros comerciales en España ha alcanzado los 13,5 millones de metros cuadrados de SBA, que se reparten en 530 complejos, con un tamaño medio de 25.546 m². Estos datos suponen un crecimiento respecto al año 2008 de un 3,1% en cuanto al número de centros y de un 2,3% en cuanto a SBA, lo que demuestra que la tendencia de aperturas se ha moderado notablemente.

El año 2009 se ha caracterizado por la paralización o retraso en la entrega de proyectos ante las dificultades que estaba suponiendo la comercialización de los mismos. Los operadores comerciales han centrando sus esfuerzos en optimizar la situación en los centros comerciales en los que están presentes y no están demandando espacio en los nuevos desarrollos que están en marcha. Las perspectivas para los dos próximos años son de un comportamiento en línea con el 2009, en la medida que muchos proyectos retrasarán su desarrollo o los suspenderán debido a la coyuntura general del mercado caracterizada por una atonía en el consumo, un redimensionamiento de los planes de expansión por parte de los operadores comerciales y un acceso a financiación complejo.

A medio-largo plazo, existen 139 proyectos de centros comerciales que irán abriendo sucesivamente. Estos proyectos supondrán la incorporación de más de 4.500.000 m² de SBA. Las tres comunidades que más proyectos de centros comerciales tienen previstos son Andalucía (1.171.000 m²), Madrid (633.600 m²) y Valencia (609.000 m²). Dentro de la futura oferta destaca el importante volumen destinado a la apertura de centros comerciales pequeños (5.001 m²–20.000 m² de SBA) dado el amplio recorrido que hay para este mercado en poblaciones de menos de 100.000 habitantes.

El estudio de Aguirre Newman destaca, igual que 2008, la situación de teórica saturación de superficie comercial en comunidades autónomas como Madrid, Asturias, Murcia, Canarias, Valencia y País Vasco, donde el porcentaje de SBA es superior a la capacidad de consumo y a la población. Entre todas ellas destaca el caso de Madrid, con una densidad comercial superior a los 475 m² de SBA por cada 1.000 habitantes.

La coyuntura general del mercado, caracterizado por una fuerte contracción del consumo y por la consecuente caída en la demanda de espacios comerciales, ha producido durante dos años consecutivos caídas en las rentas unitarias de los locales comerciales situados en los centros comerciales.

Los principales operadores de todos los sectores han continuado con sus solicitudes de bonificación de rentas argumentado importantes incrementos en su tasa de esfuerzo ante la caída de ventas. Estás bonificaciones (descuentos puntuales en la renta mensual) han alcanzado, en algunos casos, el 30% de la renta mensual mientras que en las renegociaciones de contrato los ajustes en los precios de alquiler no suelen superar el 15% de la renta. Para alcanzar estas cifras, los operadores han renegociado no solo la renta, si no también otras cláusulas del contrato por las que buscan garantizar al propietario el cumplimiento del contrato.

En los centros comerciales “prime” la solicitud de bonificaciones ha sido menor como consecuencia de la existencia de una demanda potencial de operadores interesada en entrar en estos centros. En lo que se refiere a las rentas medias globales en 2009, se observa un descenso interanual. La renta en la zona prime ha descendido un 5%, y en los centros secundarios un 14,3%. Para el año en curso, y como consecuencia de la menor actividad de la demanda, se esperan incrementos mucho más moderados que se situarán en torno al 2% en centros prime y no superarán el 1,6% en secundarios.