Este año nuestras perspectivas sobre el sector de la vivienda son positivas, aunque la dinámica del mercado hipotecario cambiará sustancialmente. Los fundamentos del sector han mejorado y el crédito hipotecario parece menos arriesgado: el año pasado los precios de la vivienda aumentaron en los 50 estados, las tasas de morosidad han caído con fuerza y el ritmo de ejecuciones hipotecarias se está moderando. Este año, un entorno de bajos tipos de interés apoyará las ventas de viviendas y mantendrá la actividad de la construcción de vivienda nueva, pero el volumen de las hipotecas parece abocado a mantenerse por debajo de la tendencia.
En 2013, los precios de la vivienda subieron con fuerza, a un ritmo de dos dígitos: el mejor comportamiento desde los años 2004-2005, antes de la crisis. El precio medio de las ventas según la National Association of Realtors se situó cerca de 196.000 dólares en 2013: un 11,5% por encima del de 2012. El índice de precios de la vivienda Core Logic correspondiente a diciembre aumentó un 11,0% con respecto al año anterior. Detrás de la rápida apreciación de los precios experimentada el año pasado hay varios factores clave de oferta y demanda. La asequibilidad de los compradores de vivienda llegó a máximos históricos desde el 2S12 hasta el 1S13, pues los tipos hipotecarios cayeron a mínimos históricos. Este aumento de la asequibilidad y la mejora del mercado de trabajo ampliaron el grupo de los posibles compradores de vivienda e inversores; sin embargo, el inventario se mantuvo excepcionalmente limitado y el poder del mercado pasó a los vendedores, que pudieron imponer precios más altos.
A finales de 2013 aparecieron los primeros indicios de estabilización del mercado de la vivienda. La caída de los tipos hipotecarios en los dos años precedentes contribuyó a estimular la demanda de los compradores de vivienda a pesar de que los precios subieron más que las rentas de las familias; sin embargo, en el 2S13, los tipos hipotecarios subieron de forma pronunciada y provocaron el desplome de la asequibilidad. Las consecuencias de la caída de la demanda fueron evidentes, pues el aumento de los precios de la vivienda se desaceleró conjuntamente con el ritmo de las ventas de vivienda usada y de las solicitudes de crédito vivienda. El impacto neto de estas tendencias fue una contribución negativa de la inversión residencial al crecimiento del PIB en el 4T13, la primera caída trimestral que se ha producido en los últimos tres años.
Sin embargo, esta reciente caída no es motivo de alarma, ya que los fundamentos que impulsan la inversión residencial se mantienen todavía fuertes. La construcción de vivienda nueva y la mejora del gasto residencial siguen incrementándose, y esperamos que las ventas de vivienda sigan una tendencia al alza. El mercado seguirá favoreciendo a los vendedores en 2014 debido a que el inventario sigue siendo limitado. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda se desacelerará debido a la menor asequibilidad y al menor número de posibles compradores con los requisitos necesarios. Según nuestras previsiones, este año los precios de la vivienda aumentarán a un ritmo relativamente más bajo, un 8,5%.
Las ventas de viviendas unifamiliares aumentarán en 2014, mientras que la demanda de alquileres se mantendrá elevada
El ritmo de ventas de las viviendas unifamiliares usadas crecerá un 4,2% en 2014 hasta
alcanzar 4,7 millones de unidades y las ventas de viviendas unifamiliares nuevas aumentarán un
13,4% hasta llegar aproximadamente a 490.000 unidades.
En las previsiones de nuestro escenario central, el PIB crecerá un 2,5% y el empleo aumentará en
más de 2,4 millones; este repunte de la actividad económica contribuirá a impulsar el mercado
residencial. Las tasas más bajas de desempleo y el mayor ritmo de creación de empleo se
traducirán en una mayor confianza de los consumidores y en un mayor número de posibles
compradores de vivienda. Además, la formación de hogares se incrementará con el crecimiento
económico, ya que por un lado aumentará la inmigración y por otro los jóvenes se independizarán
de sus padres.
De aquí a enero de 2016, prevemos que el número de hogares se incrementará en
aproximadamente 2,1 millones. Sin embargo, dado que se prevé que el porcentaje de vivienda en
propiedad seguirá cayendo, la mayoría de estos hogares nuevos entrarán en el mercado del
alquiler. Durante los dos próximos años, el número de hogares en alquiler aumentará en 1,2
millones, mientras que el número de viviendas ocupadas por los propietarios aumentará en
aproximadamente 900.000 viviendas. No obstante, la caída del porcentaje de vivienda en
propiedad se está desacelerando y, por consiguiente, el número de viviendas ocupadas por los
propietarios aumentará este año por primera vez en siete años.
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