19 de abril de 2014

Sergio Heras

  • El mercado se reactiva pese a que el diferencial interanual se sitúa en un 40 por ciento
  • Los bancos son los que mas hipotecas conceden, con mas del 90 por ciento a interes variable y a una media cercana al 5 por ciento

La situación del mercado inmobiliario puede estar en un momento de cambios portantes. Los datos del Instituto Nacional de Estadística asi lo indican si nos fijamos en las variantes entre el mes de diciembre de 2011 y el de enero de este año, con un crecimiento en el numero de operaciones superior al 18 por ciento. La tasa interanual sigue siendo un negativa, con una caída del 40 por ciénto, pero es posible que en 2011 se haya tocado el suelo y la nueva postura de bancos y cajas respecto a los activos que atesoran haya logrado que el nivel de hipotecas concedidas haya despegado.

Habrá que esperar en todo caso años resultados trimestrales para ver si la tendencia se consolida. Con el retroceso interanual de enero, las viviendas hipotecadas encadenaron 21 meses de caídas consecutivas. El descenso de enero fue más acusado que el de diciembre, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron más de un 32%. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en enero los 107.217 euros, un 9,5% menos que en enero de 2011, mientras que el capital prestado se redujo un 46,9%, hasta los 3.127 millones de euros. Pese a la importante caída interanual, en tasa intermensual (enero sobre diciembre) las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 18,5%, desde las 24.610 registradas en el último mes de 2011 a las 29.167 de enero de 2012. De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante el primer mes del año se constituyeron 47.435 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 37,1% respecto a enero de 2011.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 34%, hasta los 5.833 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 122.973 euros, un 5% más que en enero de 2011. Los bancos fueron las entidades que concedieron un mayor número de créditos hipotecarios en enero, al aglutinar el 64,7% del total, seguidas de las cajas (18,9%) y de otras entidades financieras (16,4%). En cuanto al capital prestado, los bancos concedieron el 67,6% del total, las cajas el 18,2% y otras entidades, el 14,2%.

El tipo de interés medio en enero de los préstamos hipotecarios alcanzó el 4,42%, un 19,1% más que en igual mes de 2011 y un 1,6% más elevado que el registrado en diciembre. El tipo de interés medio en las cajas fue del 4,37% y el plazo medio de 23 años, mientras que en los bancos fue del 4,55%, con un plazo medio de 21 años. El 92,8% de las hipotecas constituidas en enero utilizó un tipo de interés variable, frente al 7,2% de tipo fijo, siendo el Euribor el tipo de referencia más utilizado, al estar presente en el 87,8% de los nuevos contratos.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones ascendió en enero a 30.571, con un descenso del 6,6% sobre enero de 2011. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones bajó un 9%. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones de la hipoteca, en enero se produjeron 25.409 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), lo que representa una caída interanual del 2,6%. Por su parte, el número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 3.487, un 28,2% menos que en enero de 2011. Además, en el primer mes del año un total de 1.675 hipotecas cambiaron de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un descenso del 6,2% respecto a enero del año pasado.

De las 30.571 hipotecas que cambiaron sus condiciones en enero, el 40,6% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. De esta forma, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo se redujo después del cambio de condiciones desde el 4,1% hasta el 2,7% del total, ya que la mayoría de estos préstamos pasaron a estar referenciados a un tipo de interés variable. Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euríbor fue la referencia más importante. El interés medio más bajo antes del cambio fue el de los Otros tipos de interés (3,90%) y el más bajo después del cambio fue el Euribor (4,36%).

Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos disminuyó 0,19 puntos en las hipotecas a tipo fijo y bajó 0,10 puntos en las hipotecas a tipo variable. Respecto a las cancelaciones, en enero se cancelaron registralmente un total de 40.515 hipotecas, lo que supone un descenso interanual del 7,5%. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas aumentaron un 11,4%, mientras que las canceladas sobre fincas urbanas bajaron un 8,1% y las canceladas sobre viviendas retrocedieron un 9,9%. Todas las comunidades presentaron en enero variaciones interanuales negativas en la constitución de hipotecas, especialmente Aragón (-61%) y Galicia (-49,2%).

Por otro lado, Madrid registró el mayor importe hipotecado, con 169.892 euros, seguido de Navarra (165.758 euros) y Cataluña (164.736 euros). El número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes fue mayor en enero en La Rioja (224) y Castilla y León (159). Las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes fue mayor fueron Castilla-La Mancha (145) y Comunidad Valenciana (134), mientras que La Rioja y Cantabria fueron las que tuvieron mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes, con 320 y 162, respectivamente.

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